Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface57m²
Coût Total126 850€
Loyer Annuel11 086€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 250 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 934,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 57 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial LENGLART-LE BEC et associés, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - NANTES (44000)


NANTES, dans le quartier ILE DE NANTES (Résidence "LE VULCAIN 2"), un appartement de type T2 à rafraichir, situé au 14ème étage d'une résidence bien entretenue de 1974 avec ascenseurs et comprenant :

  • Une entrée, un salon/séjour avec placard, une cuisine séparée aménagée, un cellier, une chambre, une salle d'eau et un wc séparé.

  • Une place de stationnement privative au sous-sol.

Pas de balcon ni terrasse mais une belle vue dégagée sur NANTES. Appartement vendu libre de toute location.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude LENGLART-LE BEC et associés, SELARL - Notaires à la Chapelle-sur-Erdre - N° SIRET : 84784205100017


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 57 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/03/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.204506, -1.551245
Total : 126 850€
Prix d'acquisition : 110 250€
Travaux : 7 780€
Valeur du bien : 118 030€
Frais de notaire : 8 820€
Coût estimé : 8 820€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11086€/an
Fourchette totale : 741€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8892€ - 13822€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 10.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 863,64 €/m²
Basé sur :577 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 227 €
Prix d'achat :110 250 €
Décote à l'achat :-109 977€ (-49.9%)
Marge achat-revente :93 377€ (42.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 627,46€
Coût de l'assurance :11 099,37€
Taxe foncière : 1 108,61€/an
Soit par mois : 92,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: 35 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais peinture légèrement écaillée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond pour rafraîchir l'apparence de la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 780 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:400€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture des murs et plafond: 35 m² × 40€/m² = 1400€
  • Salle de bain - Rénovation:5 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1100€/m² = 5500€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture des murs et plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture sont basés sur une fourchette de 30-65€/m², avec une moyenne de 40€/m². Pour la salle de bain, le coût est estimé à 900-1500€/m², avec une moyenne de 1100€/m². ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 086 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 850 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 591 €
Revenus locatifs : +11 086 €
Charges déductibles : -13 591 €
Résultat foncier Année 1 : -2 505 €(Déficit de 2 505 €)
Imputable sur revenu global : 2 505 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 811 €/an
Revenus locatifs : +11 086 €
Charges déductibles : -5 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 275 €/an
Prix d'achat du bien : 110 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 663 €(65% de 110 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 606 €/an
Calcul : 71 663 € × 3,636% = 2 606 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 086 €13 595 €4 262 €-2 509 €2 509 €--
211 308 €5 702 €4 149 €5 606 €---
311 534 €5 584 €4 032 €5 949 €---
411 765 €5 463 €3 911 €6 301 €---
512 000 €5 338 €3 785 €6 662 €---
612 240 €5 208 €3 656 €7 032 €---
712 485 €5 074 €3 522 €7 410 €---
812 734 €4 936 €3 383 €7 799 €---
912 989 €4 792 €3 239 €8 197 €---
1013 249 €4 644 €3 091 €8 605 €---
1113 514 €4 490 €2 937 €9 024 €---
1213 784 €4 331 €2 778 €9 453 €---
1314 060 €4 167 €2 614 €9 893 €---
1414 341 €3 997 €2 444 €10 345 €---
1514 628 €3 821 €2 268 €10 807 €---
1614 920 €3 639 €2 086 €11 282 €---
1715 219 €3 450 €1 898 €11 769 €---
1815 523 €3 255 €1 703 €12 268 €---
1915 834 €3 054 €1 501 €12 780 €---
2016 150 €2 845 €1 293 €13 305 €---
2116 473 €2 630 €1 077 €13 844 €---
2216 803 €2 406 €854 €14 396 €---
2317 139 €2 176 €623 €14 963 €---
2417 482 €1 937 €384 €15 545 €---
2517 831 €1 690 €137 €16 142 €---
TOTAL355 091 €108 222 €61 627 €246 869 €2 509 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 753 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 328 €-753 €+3 081 €
2+2 328 €+1 682 €+646 €
3+2 328 €+1 785 €+543 €
4+2 328 €+1 890 €+438 €
5+2 328 €+1 999 €+329 €
6+2 328 €+2 109 €+219 €
7+2 328 €+2 223 €+105 €
8+2 328 €+2 340 €-12 €
9+2 328 €+2 459 €-131 €
10+2 328 €+2 582 €-254 €
11+2 328 €+2 707 €-379 €
12+2 328 €+2 836 €-508 €
13+2 328 €+2 968 €-640 €
14+2 328 €+3 103 €-775 €
15+2 328 €+3 242 €-914 €
16+2 328 €+3 385 €-1 057 €
17+2 328 €+3 531 €-1 203 €
18+2 328 €+3 680 €-1 352 €
19+2 328 €+3 834 €-1 506 €
20+2 328 €+3 992 €-1 664 €
21+2 328 €+4 153 €-1 825 €
22+2 328 €+4 319 €-1 991 €
23+2 328 €+4 489 €-2 161 €
24+2 328 €+4 663 €-2 335 €
25+2 328 €+4 843 €-2 515 €
Total+58 200 €+74 061 €+-15 861 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →