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T3 de 52 m² à Saint-Fons à partir de 88 000 €

Bien expiré
VilleSaint-Fons (69)
Surface52m²
Coût Total136 440€
Loyer Annuel7 671€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Balcon

Découvrez chez Lyon Métropole Habitat cet appartement T3 situé à Saint-Fons, dans un environnement calme et résidentiel, à proximité des commodités.

Situé au 4ᵉ étage d'une résidence réhabilitée sans ascenseur, cet appartement de 52,58 m² se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de deux chambres spacieuses, d'une salle de bains et de WC séparés. Profitez de deux espaces extérieurs, un balcon et une loggia.

Une cave ainsi qu'un stationnement libre au sein de la résidence complètent ce bien.

Copropriété de 540 lots (dont 270 logements). Charges/mois : 70 €. Chauffage individuel au gaz. Classe énergie : D

À partir de 88 000 €. Net vendeur. Sans frais d'agence. Frais de notaire à la charge de l'acquéreur.

Visite sur rendez-vous et selon ordre de priorité* jusqu'au 01/09/2026.

Remise des offres d'achat après visite, avec un dossier par mail.

  • Dispositions de l'article L443-11 du CCH et du décret n° 2019-1183 relatifs aux ventes de logements sociaux,
Ville : Saint-Fons
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69190
Coordonnées : 45.697497, 4.856512
Total : 136 440€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 129 400€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 12.29€/m²/mois
Fourchette : 9.89€ - 15.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7671€/an
Fourchette totale : 515€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6174€ - 9530€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 756,76 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 352 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-3 352€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-45 088€ (-49.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,11€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 706,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 197,17€
Coût de l'assurance :10 233,00€
Taxe foncière : 767,10€/an
Soit par mois : 63,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 639,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la buanderie avec nouveau carrelage et mise à jour de l'équipement
Quantité: buanderie (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - buanderie nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage 10m²: 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces - Rénovation:1 200€
    Rénovation buanderie: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fons (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 929 €
Revenus locatifs : +7 671 €
Charges déductibles : -47 929 €
Résultat foncier Année 1 : -40 258 €(Déficit de 40 258 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 29 558 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 529 €/an
Revenus locatifs : +7 671 €
Charges déductibles : -6 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29557.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 671 €47 933 €4 517 €-40 262 €10 700 €29 562 €29 562 €
27 824 €6 412 €4 396 €1 412 €--28 150 €
37 981 €6 287 €4 271 €1 693 €--26 456 €
48 140 €6 158 €4 142 €1 982 €--24 474 €
58 303 €6 025 €4 008 €2 278 €--22 196 €
68 469 €5 887 €3 870 €2 583 €--19 613 €
78 639 €5 744 €3 728 €2 895 €--16 719 €
88 812 €5 597 €3 580 €3 215 €--13 504 €
98 988 €5 444 €3 428 €3 544 €--9 960 €
109 168 €5 286 €3 270 €3 881 €--6 079 €
119 351 €5 123 €3 107 €4 228 €--1 851 €
129 538 €4 954 €2 938 €4 584 €---
139 729 €4 780 €2 764 €4 949 €---
149 923 €4 600 €2 583 €5 324 €---
1510 122 €4 413 €2 397 €5 709 €---
1610 324 €4 220 €2 204 €6 104 €---
1710 531 €4 021 €2 004 €6 510 €---
1810 741 €3 815 €1 798 €6 927 €---
1910 956 €3 601 €1 585 €7 355 €---
2011 175 €3 381 €1 365 €7 794 €---
2111 399 €3 153 €1 137 €8 246 €---
2211 627 €2 917 €901 €8 709 €---
2311 859 €2 674 €657 €9 186 €---
2412 096 €2 421 €405 €9 675 €---
2512 338 €2 161 €144 €10 177 €---
TOTAL245 703 €157 008 €65 197 €88 696 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 611 €-3 210 €+4 821 €
2+1 611 €0 €+1 611 €
3+1 611 €0 €+1 611 €
4+1 611 €0 €+1 611 €
5+1 611 €0 €+1 611 €
6+1 611 €0 €+1 611 €
7+1 611 €0 €+1 611 €
8+1 611 €0 €+1 611 €
9+1 611 €0 €+1 611 €
10+1 611 €0 €+1 611 €
11+1 611 €0 €+1 611 €
12+1 611 €+1 375 €+236 €
13+1 611 €+1 485 €+126 €
14+1 611 €+1 597 €+14 €
15+1 611 €+1 713 €-102 €
16+1 611 €+1 831 €-220 €
17+1 611 €+1 953 €-342 €
18+1 611 €+2 078 €-467 €
19+1 611 €+2 206 €-595 €
20+1 611 €+2 338 €-727 €
21+1 611 €+2 474 €-863 €
22+1 611 €+2 613 €-1 002 €
23+1 611 €+2 756 €-1 145 €
24+1 611 €+2 902 €-1 291 €
25+1 611 €+3 053 €-1 442 €
Total+40 275 €+27 164 €+13 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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