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Appartement - 4 pièce(s) - 106 m²

Bien expiré
VillePau (64)
Surface106
Coût Total206 192
Loyer Annuel13 319
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-261
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 508,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Corinne Calasnives vous propose: Venez découvrir cet appartement lumineux de 100m² situé au 4ème et dernier étage avec balcon et ascenseur dans une résidence entretenue et sécurisée à Pau avec son parking fermé et sa cave privative. Bénéficiant d'une vue dégagée sans vis à vis, cet appartement offre un cadre de vie idéal pour une famille ou des colocataires recherchant confort et modernité.

L'appartement a été entièrement rénové et réaménagé par une architecte d'intérieur avec des matériaux de qualité, offrant un cadre de vie agréable et contemporain.

La cuisine équipée avec son cellier attenant offre un espace fonctionnel pour plus de praticité au quotidien.

L'appartement dispose de trois chambres confortables, un dressing, un WC indépendant et deux salles de bain.

La localisation de cet appartement proche des commodités, commerces, écoles, parc et transport en commun est un atout. N'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite dès que possible.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 279 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 177.33€ par mois (soit 2128 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 196 et classe CLIMAT D indice 43. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Corinne Calasnives mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PAU sous le numéro 850262098, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1961872

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Total : 206 192
Prix d'acquisition : 159 900
Travaux : 33 500
Valeur du bien : 193 400
Frais de notaire : 12 792
Coût estimé : 12 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1110€/mois
Loyer annuel estimé : 13319€/an
Fourchette totale : 874€ - 1410€/mois
Fourchette annuelle : 10483€ - 16923€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 341,89 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 240
Prix d'achat :159 900
Décote à l'achat :-88 340 (-35.6%)
Marge achat-revente :42 048€ (16.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 022,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :60,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 082,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 504,00
Coût de l'assurance :18 041,80
Taxe foncière : 1 331,93€/an
Soit par mois : 110,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 177,33€/mois
Soit par an : 2 127,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 109,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 196

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 106 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 10500€ = 10500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 500
    Peinture salle de bain: 1 × 500€ = 500€, Vérification éléments sanitaires: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 110 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 319 €/an
Calcul : 1 110 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 192 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 332 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 128 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 623
Revenus locatifs : +13 319
Charges déductibles : -44 623
Résultat foncier Année 1 : -31 304(Déficit de 31 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 904
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 123 €/an
Revenus locatifs : +13 319
Charges déductibles : -11 123
Résultat foncier Années 2+ : 2 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9904.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 31944 6306 949-31 31121 400 €9 911 €9 911 €
213 58610 9466 7642 640--7 271 €
313 85710 7556 5743 102--4 169 €
414 13510 5586 3763 577--592 €
514 41710 3546 1724 063---
614 70610 1435 9614 563---
715 0009 9245 7435 075---
815 3009 6985 5175 601---
915 6069 4645 2836 141---
1015 9189 2225 0416 695---
1116 2368 9724 7917 264---
1216 5618 7134 5327 848---
1316 8928 4454 2648 447---
1417 2308 1683 9869 062---
1517 5747 8813 7009 693---
1617 9267 5843 40310 342---
1718 2847 2773 09611 007---
1818 6506 9602 77811 691---
1919 0236 6312 44912 392---
2019 4046 2912 10913 113---
2119 7925 9391 75713 853---
2220 1885 5751 39314 613---
2320 5915 1981 01715 393---
2421 0034 80862716 195---
2521 4234 40522417 018---
TOTAL426 620238 543100 504188 07721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 077
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 797-6 420+9 217
2+2 7970+2 797
3+2 7970+2 797
4+2 7970+2 797
5+2 797+1 041+1 756
6+2 797+1 369+1 428
7+2 797+1 523+1 274
8+2 797+1 680+1 117
9+2 797+1 842+955
10+2 797+2 009+788
11+2 797+2 179+618
12+2 797+2 354+443
13+2 797+2 534+263
14+2 797+2 719+78
15+2 797+2 908-111
16+2 797+3 102-305
17+2 797+3 302-505
18+2 797+3 507-710
19+2 797+3 718-921
20+2 797+3 934-1 137
21+2 797+4 156-1 359
22+2 797+4 384-1 587
23+2 797+4 618-1 821
24+2 797+4 858-2 061
25+2 797+5 105-2 308
Total+69 925+56 423+13 502
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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