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Appartement 4 pièces 93 m²

VilleArgentan (61)
Surface93m²
Coût Total147 030€
Loyer Annuel7 452€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 064,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ARGENTAN

A visitez rapidement ! L'agence NPS vous propose à la vente ce charmant appartement de 94 m² situé au premier étage d'un petit immeuble au coeur du quartier Saint Martin.

Il comprend une entrée desservant une pièce de vie de 27 m² ouvert sur une cuisine aménagée, une salle de bains, trois chambres et un débarras.

L'appartement dispose également d'une cave.

A découvrir rapidement ! Rare à la vente ! Bien en copropriété : 3 lots Charges courantes : 0 Euros/an Pas de procédure en cours Prix : 99 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1140 Euros et 1580 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 0965 Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 3

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 580 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Argentan
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61200
Coordonnées : 48.742160, -0.020476
Total : 147 030€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 40 110€
Valeur du bien : 139 110€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.68€/m²/mois
Fourchette : 4.34€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7452€/an
Fourchette totale : 403€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 4840€ - 11472€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.29% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 403 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 479 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-31 479€ (-24.1%)
Marge achat-revente :-16 551€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :42,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 609,00€
Coût de l'assurance :12 865,12€
Taxe foncière : 745,15€/an
Soit par mois : 62,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 110 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (incluant éléments de cuisine, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 4000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et peinture)
  • Chambres:7 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 3240€ = 5400€
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Argentan). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 452 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 030 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 378 €
Revenus locatifs : +7 452 €
Charges déductibles : -46 378 €
Résultat foncier Année 1 : -38 927 €(Déficit de 38 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 268 €/an
Revenus locatifs : +7 452 €
Charges déductibles : -6 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17526.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 452 €46 383 €5 013 €-38 931 €21 400 €17 531 €17 531 €
27 601 €6 141 €4 881 €1 460 €--16 072 €
37 753 €6 004 €4 744 €1 749 €--14 323 €
47 908 €5 862 €4 603 €2 045 €--12 278 €
58 066 €5 716 €4 456 €2 350 €--9 928 €
68 227 €5 564 €4 304 €2 663 €--7 264 €
78 392 €5 407 €4 147 €2 985 €--4 280 €
88 559 €5 244 €3 984 €3 315 €--964 €
98 731 €5 076 €3 816 €3 655 €---
108 905 €4 902 €3 642 €4 003 €---
119 083 €4 721 €3 462 €4 362 €---
129 265 €4 535 €3 275 €4 730 €---
139 450 €4 342 €3 082 €5 109 €---
149 639 €4 142 €2 882 €5 498 €---
159 832 €3 935 €2 675 €5 897 €---
1610 029 €3 721 €2 461 €6 308 €---
1710 229 €3 499 €2 239 €6 730 €---
1810 434 €3 270 €2 010 €7 164 €---
1910 643 €3 032 €1 772 €7 610 €---
2010 855 €2 786 €1 527 €8 069 €---
2111 073 €2 532 €1 272 €8 541 €---
2211 294 €2 269 €1 009 €9 026 €---
2311 520 €1 996 €736 €9 524 €---
2411 750 €1 714 €454 €10 037 €---
2511 985 €1 422 €162 €10 564 €---
TOTAL238 675 €144 213 €72 609 €94 462 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 462 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565 €-6 420 €+7 985 €
2+1 565 €0 €+1 565 €
3+1 565 €0 €+1 565 €
4+1 565 €0 €+1 565 €
5+1 565 €0 €+1 565 €
6+1 565 €0 €+1 565 €
7+1 565 €0 €+1 565 €
8+1 565 €0 €+1 565 €
9+1 565 €+807 €+758 €
10+1 565 €+1 201 €+364 €
11+1 565 €+1 309 €+256 €
12+1 565 €+1 419 €+146 €
13+1 565 €+1 533 €+32 €
14+1 565 €+1 649 €-84 €
15+1 565 €+1 769 €-204 €
16+1 565 €+1 892 €-327 €
17+1 565 €+2 019 €-454 €
18+1 565 €+2 149 €-584 €
19+1 565 €+2 283 €-718 €
20+1 565 €+2 421 €-856 €
21+1 565 €+2 562 €-997 €
22+1 565 €+2 708 €-1 143 €
23+1 565 €+2 857 €-1 292 €
24+1 565 €+3 011 €-1 446 €
25+1 565 €+3 169 €-1 604 €
Total+39 125 €+28 338 €+10 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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