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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface77
Coût Total102 720
Loyer Annuel8 174
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 090,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m2 Appartement à deux pas du Cours Fauriel. Idéal investissement locatif, cet appartement est situé dans un quartier calme et recherché, à proximité immédiate de toutes les commodités. Ce bien de 77 m2, situé au 5ème étage avec ascenseur, se compose :

  • d'un salon spacieux et lumineux,
  • d'une salle à manger ouverte sur le salon,
  • deux chambres lumineuses,
  • une cuisine avec un cellier pratique pour les rangements,
  • Une salle d'eau ,
  • un WC séparé. Une cave et un garage complète ce bien. Le bien se situe :
  • à proximité proches du Parc de l'Europe et du Cours Fauriel,
  • à proximité immédiate des écoles supérieures telles que l'ISTP, l'IRUP, des Lycée Jean Monnet et Benoît Fourneyron, des Facultés des Sciences et des Sports,
  • à proximité des axes autoroutiers,
  • arrêt de bus au pied l'immeuble. Le stationnement gratuit devant la résidence. Ce bien est loué , il est donc idéal pour un investissement locatif. Les locataires sont en place depuis 6 ans. Pour organiser une visite ou obtenir plus d'informations, contactez Noëlla Vydt votre agent conseil en immobilier. Cette annonce vous est proposée par Vydt Noella - EI - NoRSAC: 512495722, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Saint Etienne
  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.415902, 4.407465
Total : 102 720
Prix d'acquisition : 84 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 96 000
Frais de notaire : 6 720
Coût estimé : 6 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8174€/an
Fourchette totale : 505€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6063€ - 11020€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 161,29 €/m²
Basé sur :567 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 419
Prix d'achat :84 000
Décote à l'achat :-5 419 (-6.1%)
Marge achat-revente :-13 301€ (-14.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 543,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 221,82
Coût de l'assurance :9 244,80
Taxe foncière : 817,38€/an
Soit par mois : 68,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les appareils électroménagers.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 720 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 717
Revenus locatifs : +8 174
Charges déductibles : -16 717
Résultat foncier Année 1 : -8 543(Déficit de 8 543 €)
Imputable sur revenu global : 8 543
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 717 €/an
Revenus locatifs : +8 174
Charges déductibles : -4 717
Résultat foncier Années 2+ : 3 457 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 17416 7203 533-8 5468 546 €--
28 3374 6273 4403 710---
38 5044 5313 3443 973---
48 6744 4323 2454 242---
58 8484 3293 1424 519---
69 0254 2223 0354 802---
79 2054 1122 9255 093---
89 3893 9972 8105 392---
99 5773 8792 6925 698---
109 7683 7572 5696 012---
119 9643 6302 4426 334---
1210 1633 4982 3116 665---
1310 3663 3622 1757 004---
1410 5743 2212 0347 352---
1510 7853 0761 8887 709---
1611 0012 9251 7378 076---
1711 2212 7681 5818 452---
1811 4452 6071 4198 839---
1911 6742 4391 2529 235---
2011 9082 2661 0789 642---
2112 1462 08689910 060---
2212 3891 90071310 489---
2312 6361 70752010 929---
2412 8891 50832111 381---
2513 1471 30211511 845---
TOTAL261 80892 90151 222168 9078 546Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 564
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 907
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716-2 564+4 280
2+1 716+1 113+603
3+1 716+1 192+524
4+1 716+1 273+443
5+1 716+1 356+360
6+1 716+1 441+275
7+1 716+1 528+188
8+1 716+1 617+99
9+1 716+1 709+7
10+1 716+1 804-88
11+1 716+1 900-184
12+1 716+1 999-283
13+1 716+2 101-385
14+1 716+2 206-490
15+1 716+2 313-597
16+1 716+2 423-707
17+1 716+2 536-820
18+1 716+2 652-936
19+1 716+2 771-1 055
20+1 716+2 893-1 177
21+1 716+3 018-1 302
22+1 716+3 147-1 431
23+1 716+3 279-1 563
24+1 716+3 414-1 698
25+1 716+3 554-1 838
Total+42 900+50 672+-7 772
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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