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Maison à vendre

VilleGex (01)
Surface179m²
Coût Total532 890€
Loyer Annuel46 131€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+631€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 430 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 2 402,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL OFFICE NOTARIAL DE L'HORLOGE vous proposent : Maison / villa à vendre - GEX (01170)


Quartier calme, à proximité de toutes commodités : commerces, écoles, transports. Exposition Sud. A VENDRE EN EXCLUSIVITE - Maison ancienne - Possibilité de créer plusieurs logements composée :

  • Au rez-de-chaussée : Entrée, couloir avec escalier conduisant à l'étage, dégagement avec montée d'escalier, séjour avec cheminée, alcôve et placards, cuisine avec accès extérieur sur cour, dégagement avec placard, W.C., salle de bains avec W.C., cave.
  • A l'étage : palier desservant : à gauche : pièce et atelier attenant avec escalier permettant l'accès à deux greniers. A droite : chambre avec placard. Salon avec cheminée, rangement avec placards et penderie, pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée. Terrain attenant 172 m2. En face : terrain clos et arboré d'une surface de 149 m2 avec hangar et petites dépendances et possibilité de stationnements. SES ATOUTS : possibilité de créer plusieurs logements, idéalement située.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SELARL OFFICE NOTARIAL DE L'HORLOGE - Notaires à Gex - N° SIRET : 30330375400020


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Ville : Gex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01170
Coordonnées : 46.343931, 6.055439
Total : 532 890€
Prix d'acquisition : 430 000€
Travaux : 68 490€
Valeur du bien : 498 490€
Frais de notaire : 34 400€
Coût estimé : 34 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 21.48€/m²/mois
Fourchette : 15.42€ - 29.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 3844€/mois
Loyer annuel estimé : 46131€/an
Fourchette totale : 2761€ - 5353€/mois
Fourchette annuelle : 33128€ - 64236€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 12.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 060,14 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :905 764 €
Prix d'achat :430 000 €
Décote à l'achat :-475 764€ (-52.5%)
Marge achat-revente :372 874€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :532 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 673,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :155,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 828,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :269 157,69€
Coût de l'assurance :46 627,87€
Taxe foncière : 4 613,06€/an
Soit par mois : 384,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 844,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 213,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :630,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres vétustes nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du carrelage, peinture des murs et plafonds
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée vétuste nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 490 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 740€
    Isolation combles: 179 m² × 60€/m² = 10740€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:22 000€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 750€
    Rénovation 3 chambres (45 m²): Parquet 45 m² × 70€/m² = 3150€, Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Électricité 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 450€
  • Rafraîchissement cuisine:6 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 6500€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Rénovation entrée:1 200€
    Rénovation entrée: 5 m² × 240€/m² = 1200€ (incluant carrelage et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:800€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique = 800€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gex (coefficient 1.2 appliqué pour la région). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 131 €/an
Calcul : 3 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 532 890 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 865 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 491 €
Revenus locatifs : +46 131 €
Charges déductibles : -93 491 €
Résultat foncier Année 1 : -47 361 €(Déficit de 47 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 001 €/an
Revenus locatifs : +46 131 €
Charges déductibles : -25 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25960.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 430 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500 €(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 131 €93 509 €18 541 €-47 378 €21 400 €25 978 €25 978 €
247 053 €24 534 €18 056 €22 519 €--3 459 €
347 994 €24 033 €17 554 €23 962 €---
448 954 €23 513 €17 035 €25 441 €---
549 933 €22 975 €16 496 €26 959 €---
650 932 €22 417 €15 939 €28 515 €---
751 951 €21 840 €15 361 €30 111 €---
852 990 €21 241 €14 763 €31 748 €---
954 049 €20 622 €14 144 €33 427 €---
1055 130 €19 980 €13 502 €35 150 €---
1156 233 €19 316 €12 837 €36 917 €---
1257 358 €18 627 €12 149 €38 730 €---
1358 505 €17 914 €11 436 €40 591 €---
1459 675 €17 175 €10 697 €42 499 €---
1560 868 €16 410 €9 932 €44 458 €---
1662 086 €15 618 €9 140 €46 468 €---
1763 327 €14 797 €8 319 €48 530 €---
1864 594 €13 947 €7 469 €50 647 €---
1965 886 €13 067 €6 589 €52 819 €---
2067 204 €12 155 €5 677 €55 049 €---
2168 548 €11 210 €4 732 €57 337 €---
2269 919 €10 232 €3 754 €59 687 €---
2371 317 €9 218 €2 740 €62 099 €---
2472 743 €8 169 €1 691 €64 575 €---
2574 198 €7 082 €603 €67 117 €---
TOTAL1 477 577 €499 602 €269 158 €977 975 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 977 975 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 687 €-6 420 €+16 107 €
2+9 687 €0 €+9 687 €
3+9 687 €+6 151 €+3 536 €
4+9 687 €+7 632 €+2 055 €
5+9 687 €+8 088 €+1 599 €
6+9 687 €+8 554 €+1 133 €
7+9 687 €+9 033 €+654 €
8+9 687 €+9 524 €+163 €
9+9 687 €+10 028 €-341 €
10+9 687 €+10 545 €-858 €
11+9 687 €+11 075 €-1 388 €
12+9 687 €+11 619 €-1 932 €
13+9 687 €+12 177 €-2 490 €
14+9 687 €+12 750 €-3 063 €
15+9 687 €+13 337 €-3 650 €
16+9 687 €+13 940 €-4 253 €
17+9 687 €+14 559 €-4 872 €
18+9 687 €+15 194 €-5 507 €
19+9 687 €+15 846 €-6 159 €
20+9 687 €+16 515 €-6 828 €
21+9 687 €+17 201 €-7 514 €
22+9 687 €+17 906 €-8 219 €
23+9 687 €+18 630 €-8 943 €
24+9 687 €+19 372 €-9 685 €
25+9 687 €+20 135 €-10 448 €
Total+242 175 €+293 392 €+-51 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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