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Ferme 6 pièces 360 m²

VilleAllos (04)
Surface360m²
Coût Total528 500€
Loyer Annuel38 157€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 375 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

✨ ANCIEN CORPS DE FERME A RENOVER – LA FOUX VILLAGE (VAL D’ALLOS)

✨ ANCIEN CORPS DE FERME – LA FOUX VILLAGE (VAL D'ALLOS) Au cœur de La Foux Village, charmant hameau historique et paisible, situé aux portes de la station de ski Espace Lumière (Val d'Allos) et à proximité immédiate du Parc National du Mercantour, découvrez ce bien rare au potentiel exceptionnel. 🌿❄️


🏡 LE BIEN • Type : Ancien corps de ferme typique • Surface habitable projetée : environ 360 m² • Terrain : environ 400 m² • Environnement : calme, authentique, pleine nature Ce bien de caractère séduit par ses éléments d'origine : • 🪵 Poutres apparentes, • 🪨 Murs en pierres, • 🏔️ Authenticité montagnarde préservée.


📍 LOCALISATION & ENVIRONNEMENT • ⛷️ À quelques minutes de la station Espace Lumière (La Foux d'Allos / Praloup) • 🚵‍♂️ Activités été : VTT, randonnée, trail, nature • 🌿 Aux portes du Parc National du Mercantour • 💧 Proximité des sources du Verdon et des Gorges du Verdon • 🏡 Cadre authentique, calme et préservé


💎 LES ATOUTS • Bien rare à la vente • Enorme potentiel de réhabilitation • Fort potentiel de valorisation • Emplacement recherché entre station et nature • Projet en cours et permis déposé pour unr rénovation haut de gamme


✨ Une opportunité unique de créer un bien d'exception à la montagne, dans un cadre naturel remarquable 📞 Dossier complet et informations sur demande – contactez-moi sans tarder 😊

Cette annonce référence 344980 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CHRISTELLE PINAU (EI) immatriculé au RSAC de MANOSQUE (04100) sous le numéro 89192866500019.

Prix du bien : 375 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 344980 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Allos
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04260
Coordonnées : 44.297085, 6.569540
Total : 528 500€
Prix d'acquisition : 375 000€
Travaux : 123 500€
Valeur du bien : 498 500€
Frais de notaire : 30 000€
Coût estimé : 30 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 3180€/mois
Loyer annuel estimé : 38157€/an
Fourchette totale : 2381€ - 4246€/mois
Fourchette annuelle : 28572€ - 50957€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 979,38 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 152 577 €
Prix d'achat :375 000 €
Décote à l'achat :-1 777 577€ (-82.6%)
Marge achat-revente :1 624 077€ (75.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :528 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 651,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :154,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 805,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :266 940,34€
Coût de l'assurance :46 243,75€
Taxe foncière : 3 815,66€/an
Soit par mois : 317,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 179,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 123,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de mobilier
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 500 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:18 000€
    Isolation toiture/combles: 360 m² × 50€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:67 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€/fenêtre = 67500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allos (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 157 €/an
Calcul : 3 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 528 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 850 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 147 536 €
Revenus locatifs : +38 157 €
Charges déductibles : -147 536 €
Résultat foncier Année 1 : -109 379 €(Déficit de 109 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 87 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 036 €/an
Revenus locatifs : +38 157 €
Charges déductibles : -24 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 121 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 87979.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 375 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 243 750 €(65% de 375 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 864 €/an
Calcul : 243 750 € × 3,636% = 8 864 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 157 €147 553 €18 388 €-109 397 €21 400 €87 997 €87 997 €
238 920 €23 573 €17 907 €15 347 €--72 650 €
339 698 €23 075 €17 410 €16 623 €--56 027 €
440 492 €22 560 €16 894 €17 932 €--38 095 €
541 302 €22 026 €16 361 €19 276 €--18 819 €
642 128 €21 473 €15 808 €20 655 €---
742 970 €20 900 €15 235 €22 070 €---
843 830 €20 307 €14 642 €23 523 €---
944 707 €19 693 €14 027 €25 014 €---
1045 601 €19 056 €13 391 €26 544 €---
1146 513 €18 397 €12 732 €28 116 €---
1247 443 €17 714 €12 049 €29 729 €---
1348 392 €17 007 €11 342 €31 385 €---
1449 360 €16 275 €10 609 €33 085 €---
1550 347 €15 516 €9 850 €34 831 €---
1651 354 €14 730 €9 065 €36 624 €---
1752 381 €13 916 €8 251 €38 465 €---
1853 428 €13 073 €7 408 €40 355 €---
1954 497 €12 200 €6 534 €42 297 €---
2055 587 €11 295 €5 630 €44 292 €---
2156 699 €10 358 €4 693 €46 340 €---
2257 833 €9 388 €3 723 €48 444 €---
2358 989 €8 383 €2 718 €50 606 €---
2460 169 €7 342 €1 677 €52 827 €---
2561 372 €6 264 €598 €55 109 €---
TOTAL1 222 166 €532 076 €266 940 €690 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 690 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 013 €-6 420 €+14 433 €
2+8 013 €0 €+8 013 €
3+8 013 €0 €+8 013 €
4+8 013 €0 €+8 013 €
5+8 013 €0 €+8 013 €
6+8 013 €+551 €+7 462 €
7+8 013 €+6 621 €+1 392 €
8+8 013 €+7 057 €+956 €
9+8 013 €+7 504 €+509 €
10+8 013 €+7 963 €+50 €
11+8 013 €+8 435 €-422 €
12+8 013 €+8 919 €-906 €
13+8 013 €+9 415 €-1 402 €
14+8 013 €+9 926 €-1 913 €
15+8 013 €+10 449 €-2 436 €
16+8 013 €+10 987 €-2 974 €
17+8 013 €+11 539 €-3 526 €
18+8 013 €+12 107 €-4 094 €
19+8 013 €+12 689 €-4 676 €
20+8 013 €+13 287 €-5 274 €
21+8 013 €+13 902 €-5 889 €
22+8 013 €+14 533 €-6 520 €
23+8 013 €+15 182 €-7 169 €
24+8 013 €+15 848 €-7 835 €
25+8 013 €+16 533 €-8 520 €
Total+200 325 €+207 027 €+-6 702 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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