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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBlanc-Mesnil (93)
Surface210m²
Coût Total457 852€
Loyer Annuel47 216€
Rentabilité10.31%
Cashflow/mois+1 178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 900 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 666,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Balcon, Terrasse, Sans vis-à-vis, Non meublé

Maison à vendre à Le Blanc-Mesnil, Seine-Saint-Denis. Cette charmante maison de 210 m², construite en 1968, offre un cadre de vie agréable avec ses 4 chambres et un double séjour de plus de 40m². elle dispose d'une terrasse ouverte sur le séjour, d'un jardin sans vis a vis, parfaits pour profiter des journées ensoleillées. Située à proximité d'une école et des transports en commun, elle est idéale pour une famille cherchant confort et praticité ou encore pour un entrepreneur ayant besoin d'espace. Le prix demandé est de 349 900 EUR. Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle ! Contactez-nous pour plus d'informations. Référence agence : 54

Ville : Blanc-Mesnil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93150
Coordonnées : 48.926107, 2.479473
Blanc-Mesnil
RER B
Total : 457 852€
Prix d'acquisition : 349 900€
Travaux : 79 960€
Valeur du bien : 429 860€
Frais de notaire : 27 992€
Coût estimé : 27 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 18.74€/m²/mois
Fourchette : 13.83€ - 25.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3935€/mois
Loyer annuel estimé : 47216€/an
Fourchette totale : 2905€ - 5330€/mois
Fourchette annuelle : 34855€ - 63961€/an
Rentabilité brute :10.31%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 13.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :457 852€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 233,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :129,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 363,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 229,94€
Coût de l'assurance :38 917,42€
Taxe foncière : 4 721,64€/an
Soit par mois : 393,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 934,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 756,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 177,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (210 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 960 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:10 500€
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 50€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanc-Mesnil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 216 €/an
Calcul : 3 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 457 852 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 557 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 971 €
Revenus locatifs : +47 216 €
Charges déductibles : -100 971 €
Résultat foncier Année 1 : -53 754 €(Déficit de 53 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 011 €/an
Revenus locatifs : +47 216 €
Charges déductibles : -21 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32354.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 349 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 435 €(65% de 349 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 270 €/an
Calcul : 227 435 € × 3,636% = 8 270 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 216 €100 985 €14 747 €-53 769 €21 400 €32 369 €32 369 €
248 161 €20 626 €14 348 €27 534 €--4 834 €
349 124 €20 214 €13 936 €28 910 €---
450 106 €19 788 €13 510 €30 318 €---
551 109 €19 348 €13 070 €31 760 €---
652 131 €18 894 €12 616 €33 237 €---
753 173 €18 424 €12 146 €34 749 €---
854 237 €17 939 €11 661 €36 297 €---
955 322 €17 438 €11 160 €37 883 €---
1056 428 €16 921 €10 642 €39 507 €---
1157 557 €16 386 €10 108 €41 171 €---
1258 708 €15 833 €9 555 €42 874 €---
1359 882 €15 263 €8 984 €44 619 €---
1461 079 €14 673 €8 395 €46 406 €---
1562 301 €14 064 €7 785 €48 237 €---
1663 547 €13 434 €7 156 €50 113 €---
1764 818 €12 784 €6 506 €52 034 €---
1866 114 €12 113 €5 834 €54 002 €---
1967 437 €11 419 €5 140 €56 018 €---
2068 785 €10 702 €4 424 €58 083 €---
2170 161 €9 961 €3 683 €60 200 €---
2271 564 €9 196 €2 918 €62 368 €---
2372 996 €8 406 €2 128 €64 590 €---
2474 455 €7 589 €1 311 €66 866 €---
2575 945 €6 746 €467 €69 199 €---
TOTAL1 512 355 €449 148 €212 230 €1 063 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 063 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 915 €-6 420 €+16 335 €
2+9 915 €0 €+9 915 €
3+9 915 €+7 223 €+2 692 €
4+9 915 €+9 095 €+820 €
5+9 915 €+9 528 €+387 €
6+9 915 €+9 971 €-56 €
7+9 915 €+10 425 €-510 €
8+9 915 €+10 889 €-974 €
9+9 915 €+11 365 €-1 450 €
10+9 915 €+11 852 €-1 937 €
11+9 915 €+12 351 €-2 436 €
12+9 915 €+12 862 €-2 947 €
13+9 915 €+13 386 €-3 471 €
14+9 915 €+13 922 €-4 007 €
15+9 915 €+14 471 €-4 556 €
16+9 915 €+15 034 €-5 119 €
17+9 915 €+15 610 €-5 695 €
18+9 915 €+16 201 €-6 286 €
19+9 915 €+16 805 €-6 890 €
20+9 915 €+17 425 €-7 510 €
21+9 915 €+18 060 €-8 145 €
22+9 915 €+18 710 €-8 795 €
23+9 915 €+19 377 €-9 462 €
24+9 915 €+20 060 €-10 145 €
25+9 915 €+20 760 €-10 845 €
Total+247 875 €+318 962 €+-71 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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