Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

MAISON AUVERGNATE A RENOVER

VilleVigean (15)
Surface50m²
Coût Total78 200€
Loyer Annuel4 076€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

Maison auvergnate mitoyenne sur un pignon, proche de Mauriac. Toiture en ardoises, cantou et souillarde dans la pièce de vie, grenier aménageable. Contact : Vincent Martin-Noille agent commercial RCS Aurillac no351924451 carte professionnelle 15012018000031880 mail : vincentmartinnoille@hotmail.fr tel : 0471690322 0611395208. Montant des honoraires charge vendeur sur notre site accord-immobilier15.com.

  • https://www.accord-immobilier15.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Vigean
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.241138, 2.364275
Total : 78 200€
Prix d'acquisition : 25 000€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 76 200€
Frais de notaire : 2 000€
Coût estimé : 2 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 340€/mois
Loyer annuel estimé : 4076€/an
Fourchette totale : 247€ - 466€/mois
Fourchette annuelle : 2969€ - 5596€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :65 790 €
Prix d'achat :25 000 €
Décote à l'achat :-40 790€ (-62.0%)
Marge achat-revente :-12 410€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 409,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 991,86€
Coût de l'assurance :6 647,00€
Taxe foncière : 407,63€/an
Soit par mois : 33,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 339,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 443,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre
Raison: État 1/5 visible - chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(1 024 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 000€
    Isolation combles: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambre:4 000€
    Rénovation complète chambre: 1 chambre × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigean (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 076 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 498 €
Revenus locatifs : +4 076 €
Charges déductibles : -54 498 €
Résultat foncier Année 1 : -50 422 €(Déficit de 50 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 022 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 298 €/an
Revenus locatifs : +4 076 €
Charges déductibles : -3 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29022.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250 €(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 076 €54 501 €2 628 €-50 425 €21 400 €29 025 €29 025 €
24 158 €3 231 €2 558 €927 €--28 098 €
34 241 €3 159 €2 486 €1 082 €--27 016 €
44 326 €3 084 €2 411 €1 241 €--25 775 €
54 412 €3 007 €2 334 €1 405 €--24 370 €
64 501 €2 927 €2 254 €1 573 €--22 797 €
74 591 €2 845 €2 171 €1 746 €--21 051 €
84 682 €2 759 €2 086 €1 923 €--19 127 €
94 776 €2 671 €1 997 €2 105 €--17 022 €
104 871 €2 579 €1 906 €2 292 €--14 730 €
114 969 €2 484 €1 811 €2 485 €--12 245 €
125 068 €2 386 €1 713 €2 682 €---
135 170 €2 285 €1 611 €2 885 €---
145 273 €2 180 €1 507 €3 093 €---
155 379 €2 072 €1 398 €3 307 €---
165 486 €1 959 €1 286 €3 527 €---
175 596 €1 843 €1 170 €3 752 €---
185 708 €1 723 €1 050 €3 984 €---
195 822 €1 599 €925 €4 223 €---
205 938 €1 470 €797 €4 468 €---
216 057 €1 337 €664 €4 720 €---
226 178 €1 200 €526 €4 978 €---
236 302 €1 058 €384 €5 244 €---
246 428 €910 €237 €5 518 €---
256 556 €758 €84 €5 798 €---
TOTAL130 564 €106 029 €37 992 €24 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+856 €-6 420 €+7 276 €
2+856 €0 €+856 €
3+856 €0 €+856 €
4+856 €0 €+856 €
5+856 €0 €+856 €
6+856 €0 €+856 €
7+856 €0 €+856 €
8+856 €0 €+856 €
9+856 €0 €+856 €
10+856 €0 €+856 €
11+856 €0 €+856 €
12+856 €+805 €+51 €
13+856 €+865 €-9 €
14+856 €+928 €-72 €
15+856 €+992 €-136 €
16+856 €+1 058 €-202 €
17+856 €+1 126 €-270 €
18+856 €+1 195 €-339 €
19+856 €+1 267 €-411 €
20+856 €+1 340 €-484 €
21+856 €+1 416 €-560 €
22+856 €+1 494 €-638 €
23+856 €+1 573 €-717 €
24+856 €+1 655 €-799 €
25+856 €+1 740 €-884 €
Total+21 400 €+11 034 €+10 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →