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Appartement de type 4

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface94
Coût Total158 048
Loyer Annuel13 656
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+184
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 84 600 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel

PRÉ-COMMERCIALISATION –Impasse des Tanneries – 21350 Vitteaux Prochainement à Vitteaux, découvrez une résidence composée de 12 logements, idéalement situé Impasse des Tanneries, dans un environnement calme et agréable à proximité des commerces, services et équipements du centre-bourg. Appartement de type 4 de 94 m2 situé au rez-de-chaussée comprenant une cusine, un séjour, trois chambres ainsi qu'une salle d'eau, wc. La pré commercialisation ainsi que le dépôt des offres d'achat et les visites sur rendez-vous sont ouverts jusqu'au 22 décembre 2026 inclus. La copropriété étant actuellement en cours de création, le montant des charges indiqué est donné à titre estimatif et pourra être ajusté ultérieurement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix hors frais d'acte et d'enregistrement. Vente régie par la Loi 86-1290 du 23/12/86 et la Loi 94-624 du 21/07/94 et 2006-872 du 13/07/06. Sous réserves des accords administratifs. Le délai de remise des offres d'achat, le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.394955, 4.552836
Total : 158 048
Prix d'acquisition : 84 600
Travaux : 66 680
Valeur du bien : 151 280
Frais de notaire : 6 768
Coût estimé : 6 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1138€/mois
Loyer annuel estimé : 13656€/an
Fourchette totale : 907€ - 1429€/mois
Fourchette annuelle : 10879€ - 17142€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :549,67 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :51 669
Prix d'achat :84 600
Décote à l'achat :+32 931 (+63.7%)
Marge achat-revente :-106 379€ (-205.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 048
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :793,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 083,22
Coût de l'assurance :13 829,20
Taxe foncière : 1 365,62€/an
Soit par mois : 113,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 138,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection du carrelage et des murs
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 680(709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 900
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1900€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 380
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 600
    Tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Prises supplémentaires: 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:10 700
    Plomberie complète: 1 plomberie complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 138 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 656 €/an
Calcul : 1 138 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 048 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 366 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 108
Revenus locatifs : +13 656
Charges déductibles : -74 108
Résultat foncier Année 1 : -60 452(Déficit de 60 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 052
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 428 €/an
Revenus locatifs : +13 656
Charges déductibles : -7 428
Résultat foncier Années 2+ : 6 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39052.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 990(65% de 84 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 000 €/an
Calcul : 54 990 € × 3,636% = 2 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 65674 1135 515-60 45721 400 €39 057 €39 057 €
213 9297 2905 3716 640--32 417 €
314 2087 1405 2227 067--25 350 €
414 4926 9865 0677 506--17 844 €
514 7826 8264 9077 956--9 888 €
615 0786 6604 7428 417--1 471 €
715 3796 4894 5708 890---
815 6876 3114 3929 376---
916 0006 1274 2089 873---
1016 3205 9364 01710 384---
1116 6475 7393 82010 908---
1216 9805 5343 61511 446---
1317 3195 3223 40311 998---
1417 6665 1023 18312 564---
1518 0194 8752 95613 144---
1618 3794 6392 72013 740---
1718 7474 3952 47614 352---
1819 1224 1422 22314 980---
1919 5043 8801 96115 624---
2019 8943 6091 69016 286---
2120 2923 3271 40916 965---
2220 6983 0361 11717 662---
2321 1122 73581618 378---
2421 5342 42250319 112---
2521 9652 09818019 867---
TOTAL437 412194 73380 083242 67921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 679
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 868-6 420+9 288
2+2 8680+2 868
3+2 8680+2 868
4+2 8680+2 868
5+2 8680+2 868
6+2 8680+2 868
7+2 868+2 226+642
8+2 868+2 813+55
9+2 868+2 962-94
10+2 868+3 115-247
11+2 868+3 272-404
12+2 868+3 434-566
13+2 868+3 599-731
14+2 868+3 769-901
15+2 868+3 943-1 075
16+2 868+4 122-1 254
17+2 868+4 306-1 438
18+2 868+4 494-1 626
19+2 868+4 687-1 819
20+2 868+4 886-2 018
21+2 868+5 089-2 221
22+2 868+5 299-2 431
23+2 868+5 513-2 645
24+2 868+5 734-2 866
25+2 868+5 960-3 092
Total+71 700+72 804+-1 104
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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