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Maison à vendre

VilleAgde (34)
Surface94m²
Coût Total144 240€
Loyer Annuel13 755€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 989,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 37 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

ARTHURIMMO Béziers Les Arènes vous propose cette charmante maison de ville d'une superficie de 94m² répartis sur trois étages, située au cœur de la belle ville d'Agde, dans l'Hérault.

En montant au premier étage vous découvrirez un grand salon avec sa cuisine ouverte offrant un espace fonctionnel et convivial. Une salle de bain avec WC complète ce niveau.

Le second et dernier étage abrite les trois chambres, une salle d'eau, ainsi qu'un bureau en mezzanine. Ce dernier espace est parfait pour le télétravail, la lecture ou même pour créer un coin détente supplémentaire.

Le rez-de-chaussée vous servira d'entrée et d'espace de rangement.

Venez découvrir cette maison nichée au centre des rues piétonnes de Agde, proche des commodités et à quelques minutes de la mer

A visiter sans tarder !!

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.314506, 3.465409
Total : 144 240€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 136 800€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 12.19€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 16.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13755€/an
Fourchette totale : 850€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 10199€ - 18551€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 091,92 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 640 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-103 640€ (-52.7%)
Marge achat-revente :52 400€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 389,83€
Coût de l'assurance :12 621,00€
Taxe foncière : 1 375,49€/an
Soit par mois : 114,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 146,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour le salon.
Quantité: salon complet (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement cosmétique.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 800€
  • Isolation:4 000€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:6 800€
    Cuisine complète: 6000€, Main d'œuvre peinture et finitions: 800€
  • Salle de bain:3 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 3000€, Main d'œuvre remplacement robinetterie et peinture: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 665 €
Revenus locatifs : +13 755 €
Charges déductibles : -50 665 €
Résultat foncier Année 1 : -36 911 €(Déficit de 36 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 865 €/an
Revenus locatifs : +13 755 €
Charges déductibles : -6 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15510.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 755 €50 670 €4 990 €-36 915 €21 400 €15 515 €15 515 €
214 030 €6 739 €4 859 €7 291 €--8 225 €
314 311 €6 604 €4 724 €7 707 €--518 €
414 597 €6 464 €4 584 €8 133 €---
514 889 €6 319 €4 438 €8 570 €---
615 187 €6 168 €4 288 €9 018 €---
715 490 €6 013 €4 132 €9 478 €---
815 800 €5 851 €3 971 €9 949 €---
916 116 €5 685 €3 804 €10 432 €---
1016 438 €5 512 €3 631 €10 927 €---
1116 767 €5 333 €3 452 €11 435 €---
1217 103 €5 147 €3 267 €11 955 €---
1317 445 €4 955 €3 075 €12 489 €---
1417 793 €4 756 €2 876 €13 037 €---
1518 149 €4 550 €2 670 €13 599 €---
1618 512 €4 337 €2 457 €14 175 €---
1718 883 €4 116 €2 236 €14 766 €---
1819 260 €3 888 €2 007 €15 372 €---
1919 645 €3 651 €1 771 €15 994 €---
2020 038 €3 406 €1 525 €16 633 €---
2120 439 €3 152 €1 271 €17 287 €---
2220 848 €2 889 €1 008 €17 959 €---
2321 265 €2 616 €736 €18 648 €---
2421 690 €2 334 €454 €19 356 €---
2522 124 €2 042 €162 €20 082 €---
TOTAL440 574 €163 198 €72 390 €277 376 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 889 €-6 420 €+9 309 €
2+2 889 €0 €+2 889 €
3+2 889 €0 €+2 889 €
4+2 889 €+2 284 €+605 €
5+2 889 €+2 571 €+318 €
6+2 889 €+2 705 €+184 €
7+2 889 €+2 843 €+46 €
8+2 889 €+2 985 €-96 €
9+2 889 €+3 129 €-240 €
10+2 889 €+3 278 €-389 €
11+2 889 €+3 430 €-541 €
12+2 889 €+3 587 €-698 €
13+2 889 €+3 747 €-858 €
14+2 889 €+3 911 €-1 022 €
15+2 889 €+4 080 €-1 191 €
16+2 889 €+4 253 €-1 364 €
17+2 889 €+4 430 €-1 541 €
18+2 889 €+4 612 €-1 723 €
19+2 889 €+4 798 €-1 909 €
20+2 889 €+4 990 €-2 101 €
21+2 889 €+5 186 €-2 297 €
22+2 889 €+5 388 €-2 499 €
23+2 889 €+5 595 €-2 706 €
24+2 889 €+5 807 €-2 918 €
25+2 889 €+6 024 €-3 135 €
Total+72 225 €+83 213 €+-10 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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