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Immeuble 6 pièces 152 m²

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface152m²
Coût Total306 280€
Loyer Annuel19 910€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 414,47 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à aménager- Actuellement il s'agit d'une maison de ville sur 3 niveaux permettant de créer 3 voir 4 appartements. Contactez moi pour de plus amples informations - Mentions légales : Proposé à la vente à 215000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Classe-Energie E : 323 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mr Serge Valency : [Coordonnées masquées] (Agent commercial indépendant) - FAMICITY 2 Chalon Sur Saone - Pour plus d'informations, contactez l'agent au [Coordonnées masquées] Référence annonce : Chn179275 Date de réalisation du diagnostic : 03/07/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.779380, 4.862918
Total : 306 280€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 74 080€
Valeur du bien : 289 080€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1659€/mois
Loyer annuel estimé : 19910€/an
Fourchette totale : 1323€ - 2081€/mois
Fourchette annuelle : 15876€ - 24969€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :89,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 596,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 866,15€
Coût de l'assurance :26 799,50€
Taxe foncière : 1 991,04€/an
Soit par mois : 165,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 659,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 762,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique explicitement mentionnée dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 080 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1200€ = 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 910 €/an
Calcul : 1 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 280 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 242 €
Revenus locatifs : +19 910 €
Charges déductibles : -87 242 €
Résultat foncier Année 1 : -67 331 €(Déficit de 67 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 931 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 162 €/an
Revenus locatifs : +19 910 €
Charges déductibles : -13 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45931.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 910 €87 251 €10 108 €-67 341 €21 400 €45 941 €45 941 €
220 309 €12 901 €9 838 €7 408 €--38 533 €
320 715 €12 621 €9 558 €8 094 €--30 439 €
421 129 €12 332 €9 269 €8 797 €--21 642 €
521 552 €12 033 €8 970 €9 519 €--12 123 €
621 983 €11 724 €8 661 €10 259 €--1 864 €
722 422 €11 404 €8 341 €11 018 €---
822 871 €11 073 €8 010 €11 797 €---
923 328 €10 732 €7 669 €12 597 €---
1023 795 €10 378 €7 315 €13 416 €---
1124 271 €10 013 €6 950 €14 258 €---
1224 756 €9 635 €6 572 €15 121 €---
1325 251 €9 245 €6 182 €16 006 €---
1425 756 €8 841 €5 778 €16 915 €---
1526 271 €8 424 €5 361 €17 848 €---
1626 797 €7 992 €4 929 €18 805 €---
1727 333 €7 546 €4 483 €19 787 €---
1827 879 €7 085 €4 022 €20 795 €---
1928 437 €6 608 €3 545 €21 829 €---
2029 006 €6 114 €3 051 €22 891 €---
2129 586 €5 605 €2 542 €23 981 €---
2230 178 €5 077 €2 014 €25 100 €---
2330 781 €4 532 €1 469 €26 249 €---
2431 397 €3 969 €906 €27 428 €---
2532 025 €3 386 €323 €28 639 €---
TOTAL637 737 €296 522 €145 866 €341 216 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 216 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 181 €-6 420 €+10 601 €
2+4 181 €0 €+4 181 €
3+4 181 €0 €+4 181 €
4+4 181 €0 €+4 181 €
5+4 181 €0 €+4 181 €
6+4 181 €0 €+4 181 €
7+4 181 €+2 746 €+1 435 €
8+4 181 €+3 539 €+642 €
9+4 181 €+3 779 €+402 €
10+4 181 €+4 025 €+156 €
11+4 181 €+4 277 €-96 €
12+4 181 €+4 536 €-355 €
13+4 181 €+4 802 €-621 €
14+4 181 €+5 075 €-894 €
15+4 181 €+5 354 €-1 173 €
16+4 181 €+5 641 €-1 460 €
17+4 181 €+5 936 €-1 755 €
18+4 181 €+6 238 €-2 057 €
19+4 181 €+6 549 €-2 368 €
20+4 181 €+6 867 €-2 686 €
21+4 181 €+7 194 €-3 013 €
22+4 181 €+7 530 €-3 349 €
23+4 181 €+7 875 €-3 694 €
24+4 181 €+8 228 €-4 047 €
25+4 181 €+8 592 €-4 411 €
Total+104 525 €+102 365 €+2 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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