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Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface133m²
Coût Total204 960€
Loyer Annuel13 540€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 206,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 4 chambres

Dans le fond d'une impasse aux Montapins. A vendre un lot de 4 appartements F2, situés dans une petite copropriété. Tous les appartements sont loués. Chauffage individuel électrique. Rente mensuelle de 1295 €.

« Les infos et risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » : #/fDNacpFf

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.977406, 3.136764
Total : 204 960€
Prix d'acquisition : 160 500€
Travaux : 31 620€
Valeur du bien : 192 120€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1128€/mois
Loyer annuel estimé : 13540€/an
Fourchette totale : 881€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 10570€ - 17344€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075 €/m²
Basé sur :537 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :142 975 €
Prix d'achat :160 500 €
Décote à l'achat :+17 525€ (+12.3%)
Marge achat-revente :-61 985€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 575,60€
Coût de l'assurance :17 934,00€
Taxe foncière : 1 354,02€/an
Soit par mois : 112,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 187,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 133 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 620 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 128 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 540 €/an
Calcul : 1 128 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 571 €
Revenus locatifs : +13 540 €
Charges déductibles : -40 571 €
Résultat foncier Année 1 : -27 031 €(Déficit de 27 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 951 €/an
Revenus locatifs : +13 540 €
Charges déductibles : -8 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5631.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 540 €40 578 €6 887 €-27 038 €21 400 €5 638 €5 638 €
213 811 €8 775 €6 704 €5 036 €--602 €
314 087 €8 586 €6 515 €5 501 €---
414 369 €8 390 €6 319 €5 979 €---
514 656 €8 188 €6 116 €6 469 €---
614 949 €7 978 €5 907 €6 971 €---
715 248 €7 762 €5 690 €7 487 €---
815 553 €7 538 €5 466 €8 016 €---
915 864 €7 306 €5 234 €8 559 €---
1016 182 €7 066 €4 994 €9 116 €---
1116 505 €6 817 €4 746 €9 688 €---
1216 836 €6 561 €4 489 €10 275 €---
1317 172 €6 295 €4 224 €10 877 €---
1417 516 €6 020 €3 949 €11 495 €---
1517 866 €5 736 €3 665 €12 130 €---
1618 223 €5 442 €3 370 €12 782 €---
1718 588 €5 138 €3 066 €13 450 €---
1818 960 €4 823 €2 751 €14 137 €---
1919 339 €4 497 €2 426 €14 842 €---
2019 725 €4 160 €2 089 €15 565 €---
2120 120 €3 812 €1 740 €16 308 €---
2220 522 €3 451 €1 380 €17 071 €---
2320 933 €3 078 €1 007 €17 855 €---
2421 352 €2 692 €621 €18 659 €---
2521 779 €2 293 €221 €19 486 €---
TOTAL433 696 €182 980 €99 576 €250 716 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 716 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 843 €-6 420 €+9 263 €
2+2 843 €0 €+2 843 €
3+2 843 €+1 470 €+1 373 €
4+2 843 €+1 794 €+1 049 €
5+2 843 €+1 941 €+902 €
6+2 843 €+2 091 €+752 €
7+2 843 €+2 246 €+597 €
8+2 843 €+2 405 €+438 €
9+2 843 €+2 568 €+275 €
10+2 843 €+2 735 €+108 €
11+2 843 €+2 906 €-63 €
12+2 843 €+3 082 €-239 €
13+2 843 €+3 263 €-420 €
14+2 843 €+3 449 €-606 €
15+2 843 €+3 639 €-796 €
16+2 843 €+3 834 €-991 €
17+2 843 €+4 035 €-1 192 €
18+2 843 €+4 241 €-1 398 €
19+2 843 €+4 453 €-1 610 €
20+2 843 €+4 670 €-1 827 €
21+2 843 €+4 893 €-2 050 €
22+2 843 €+5 121 €-2 278 €
23+2 843 €+5 356 €-2 513 €
24+2 843 €+5 598 €-2 755 €
25+2 843 €+5 846 €-3 003 €
Total+71 075 €+75 215 €+-4 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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