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Immeuble de rapport à St Amand

Bien expiré
VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface180m²
Coût Total155 060€
Loyer Annuel14 910€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 511,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 8 pièces, 90 m² de terrain

Cet immeuble locatif situé en hyper centre ville de St Amand, propose un local à usage commercial , loué. Un second local d'activité loué . Un appartement au 1er étage T2 57m² loué . Un second un appartement vacant à renover sur 53 m² . Bel investissement à réaliser sur St Amand . (8.24 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.721250, 2.509020
Total : 155 060€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 55 700€
Valeur du bien : 147 700€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1242€/mois
Loyer annuel estimé : 14910€/an
Fourchette totale : 933€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 11197€ - 19853€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 12.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :856,08 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 094 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-62 094€ (-40.3%)
Marge achat-revente :-966€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 821,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 321,41€
Coût de l'assurance :13 955,40€
Taxe foncière : 1 490,98€/an
Soit par mois : 124,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 242,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :297,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette usée et peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.7/5 - Usure visible, nécessite rénovation.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection de l'entrée avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Usure visible, nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 700 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Revêtement sol et peinture: 80 m² × 100€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 80€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:600€
    Rénovation entrée: 5 m² × 120€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 910 €/an
Calcul : 1 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 060 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 491 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 077 €
Revenus locatifs : +14 910 €
Charges déductibles : -63 077 €
Résultat foncier Année 1 : -48 168 €(Déficit de 48 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 377 €/an
Revenus locatifs : +14 910 €
Charges déductibles : -7 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26767.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 910 €63 082 €5 333 €-48 173 €21 400 €26 773 €26 773 €
215 208 €7 242 €5 193 €7 966 €--18 807 €
315 512 €7 097 €5 048 €8 415 €--10 392 €
415 822 €6 947 €4 898 €8 875 €--1 517 €
516 139 €6 792 €4 742 €9 347 €---
616 462 €6 631 €4 581 €9 831 €---
716 791 €6 464 €4 415 €10 327 €---
817 127 €6 291 €4 242 €10 835 €---
917 469 €6 113 €4 064 €11 356 €---
1017 819 €5 928 €3 879 €11 891 €---
1118 175 €5 736 €3 687 €12 439 €---
1218 538 €5 538 €3 489 €13 001 €---
1318 909 €5 333 €3 283 €13 577 €---
1419 287 €5 120 €3 071 €14 167 €---
1519 673 €4 900 €2 851 €14 773 €---
1620 067 €4 672 €2 623 €15 395 €---
1720 468 €4 436 €2 387 €16 032 €---
1820 877 €4 192 €2 143 €16 686 €---
1921 295 €3 939 €1 890 €17 356 €---
2021 721 €3 677 €1 628 €18 044 €---
2122 155 €3 406 €1 357 €18 749 €---
2222 598 €3 125 €1 076 €19 473 €---
2323 050 €2 835 €785 €20 216 €---
2423 511 €2 534 €484 €20 978 €---
2523 981 €2 222 €173 €21 759 €---
TOTAL477 565 €184 251 €77 321 €293 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 131 €-6 420 €+9 551 €
2+3 131 €0 €+3 131 €
3+3 131 €0 €+3 131 €
4+3 131 €0 €+3 131 €
5+3 131 €+2 349 €+782 €
6+3 131 €+2 949 €+182 €
7+3 131 €+3 098 €+33 €
8+3 131 €+3 251 €-120 €
9+3 131 €+3 407 €-276 €
10+3 131 €+3 567 €-436 €
11+3 131 €+3 732 €-601 €
12+3 131 €+3 900 €-769 €
13+3 131 €+4 073 €-942 €
14+3 131 €+4 250 €-1 119 €
15+3 131 €+4 432 €-1 301 €
16+3 131 €+4 618 €-1 487 €
17+3 131 €+4 810 €-1 679 €
18+3 131 €+5 006 €-1 875 €
19+3 131 €+5 207 €-2 076 €
20+3 131 €+5 413 €-2 282 €
21+3 131 €+5 625 €-2 494 €
22+3 131 €+5 842 €-2 711 €
23+3 131 €+6 065 €-2 934 €
24+3 131 €+6 293 €-3 162 €
25+3 131 €+6 528 €-3 397 €
Total+78 275 €+87 994 €+-9 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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