Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Buzançais (36500)

VilleBuzançais (36)
Surface171m²
Coût Total216 210€
Loyer Annuel14 033€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 567,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Rare ! Charmante maison de centre bourg de Buzançais.

A 20 mn de Châteauroux et 90 mn de Tours, Limoges et Orléans au cœur de Buzançais se trouve cette belle maison avec ces 8 pièces disposées autour d'un petit jardin. Vous pouvez vous y installer tout de suite choisir votre chambre parmi les 3 dont 2 avec salle de bain, l'une de 50 m2, les 2 autres un peu plus petite !

La cuisine, la salle à manger et le salon forment une pièce de vie lumineuse, conviviale et chaleureuse.

C'est une très ancienne maison à l'image de ce bourg avec ses sols en parquets et tomettes très bien conservés qui se mélangent avec les matériaux actuels. Et puis ce somptueux escalier, chef d'œuvre d'un compagnon ébéniste qui vous emmène à la verrière où l'on peut se poser et observer ce petit bout de nature avant d'aller au cinéma, à la médiathèque ou faire les courses, amener les enfants à l'école et bien d'autres choses. Car Buzançais est riche d'un tissus associatif important.

Les dernières pièces peuvent accueillir une activité professionnelle, un gîte, une boutique, un cabinet, un atelier, une salle de jeu ou tout simplement un autre salon à vous de voir !

Rare! Charming house in the center of Buzançais

20 mn from Châteauroux and 90 mn from Tours, Limoges and Orléans, in the heart of Buzançais, you'll find this beautiful house with 8 rooms arranged around a small garden. You can settle in straight away and choose your bedroom from among the 3, 2 of which have en suite bathrooms, one of 50 m2, the other 2 a little smaller! The kitchen, dining room and living room form a bright, friendly and welcoming living space. This is a very old house, just like the village itself, with its well-preserved parquet and terracotta floors blending with modern materials. And then there's the sumptuous staircase, a masterpiece of a journeyman cabinetmaker, which takes you up to the glass roof, where you can relax and observe this little piece of nature before going to the cinema, the media library or shopping, taking the children to school and so much more. After all, Buzançais has a rich community fabric. The last rooms can be used for a professional activity, a gîte, a boutique, a practice, a workshop, a games room or simply another living room - it's up to you Contact me with my phone number only.

Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.888302, 1.424380
Total : 216 210€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 111 450€
Valeur du bien : 208 450€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14033€/an
Fourchette totale : 916€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 10998€ - 17905€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :922,62 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 768 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-60 768€ (-38.5%)
Marge achat-revente :-58 442€ (-37.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 076,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :79,28€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 155,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 772,72€
Coût de l'assurance :23 783,10€
Taxe foncière : 1 403,28€/an
Soit par mois : 116,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 169,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture écaillée
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 450 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:42 750€
    Isolation combles: 171 m² × 250€/m² = 42750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 75 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 033 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 210 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 951 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 170 €
Revenus locatifs : +14 033 €
Charges déductibles : -121 170 €
Résultat foncier Année 1 : -107 137 €(Déficit de 107 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 720 €/an
Revenus locatifs : +14 033 €
Charges déductibles : -9 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 313 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 85736.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 033 €121 177 €7 372 €-107 144 €21 400 €85 744 €85 744 €
214 313 €9 532 €7 178 €4 781 €--80 963 €
314 600 €9 331 €6 976 €5 269 €--75 694 €
414 892 €9 123 €6 768 €5 769 €--69 925 €
515 190 €8 907 €6 552 €6 282 €--63 643 €
615 493 €8 684 €6 329 €6 809 €--56 833 €
715 803 €8 453 €6 098 €7 350 €--49 483 €
816 119 €8 214 €5 859 €7 905 €--41 578 €
916 442 €7 966 €5 612 €8 475 €--33 102 €
1016 770 €7 710 €5 356 €9 060 €--24 042 €
1117 106 €7 445 €5 091 €9 661 €--14 381 €
1217 448 €7 171 €4 816 €10 277 €---
1317 797 €6 887 €4 532 €10 910 €---
1418 153 €6 593 €4 238 €11 560 €---
1518 516 €6 288 €3 934 €12 227 €---
1618 886 €5 974 €3 619 €12 913 €---
1719 264 €5 648 €3 293 €13 616 €---
1819 649 €5 310 €2 956 €14 339 €---
1920 042 €4 961 €2 606 €15 081 €---
2020 443 €4 599 €2 245 €15 844 €---
2120 852 €4 225 €1 871 €16 627 €---
2221 269 €3 838 €1 483 €17 431 €---
2321 694 €3 437 €1 083 €18 257 €---
2422 128 €3 022 €668 €19 106 €---
2522 571 €2 593 €238 €19 978 €---
TOTAL449 474 €277 088 €106 773 €172 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 947 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 947 €-6 420 €+9 367 €
2+2 947 €0 €+2 947 €
3+2 947 €0 €+2 947 €
4+2 947 €0 €+2 947 €
5+2 947 €0 €+2 947 €
6+2 947 €0 €+2 947 €
7+2 947 €0 €+2 947 €
8+2 947 €0 €+2 947 €
9+2 947 €0 €+2 947 €
10+2 947 €0 €+2 947 €
11+2 947 €0 €+2 947 €
12+2 947 €+3 083 €-136 €
13+2 947 €+3 273 €-326 €
14+2 947 €+3 468 €-521 €
15+2 947 €+3 668 €-721 €
16+2 947 €+3 874 €-927 €
17+2 947 €+4 085 €-1 138 €
18+2 947 €+4 302 €-1 355 €
19+2 947 €+4 524 €-1 577 €
20+2 947 €+4 753 €-1 806 €
21+2 947 €+4 988 €-2 041 €
22+2 947 €+5 229 €-2 282 €
23+2 947 €+5 477 €-2 530 €
24+2 947 €+5 732 €-2 785 €
25+2 947 €+5 993 €-3 046 €
Total+73 675 €+56 030 €+17 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →