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Détails du bien

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface19m²
Coût Total75 840€
Loyer Annuel4 973€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 19 m²
Prix au m² : 2 736,84 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE : ST ROCH proche Faculté SAINT JEAN D'ANGELY, BELLE RESIDENCE de 2006 aux normes actuelles, STUDIO d'environ 19m² bien agencé à rafraichir, CALME et LUMINEUX, en ETAGE (4/6ème), vendu loué avec bail commercial en cours.

Dans résidence moderne avec ascenseur, aux normes handicapées et avec prestations annexes (local 2 roues, buanderie commune..), agréable STUDIO d'environ 19m² composé d'une entrée avec kitchenette), une pièce à vivre avec placard, une salle de douche avec toilettes. Double vitrage, volet roulant manuel, électricité aux normes, kitchenette aménagée et équipée, immeuble fibré..

Appartement vendu loué avec bail commercial en cours. Revenu annuel de 3.480 € (référence 2024) / loyer de 297,16 € / mois (dernier trimestre 2025).

Proximité immédiate bus et commerces, Faculté Saint Jean d'Angely et Tramway à 5mns, Autoroute et Gare SNCF accessibles en 10mns, Centre ville à 15-20mns.

  • Nombre de lots de copropriété : 327 dont 216 lots à usage d'habitation, de commerces ou bureau.
  • Dernière quote-part annuelle de charges (2023) : 622,53 € soit 51,87 € / mois.
  • DPE : 154,7 Kwh/m²/an (C) - GES : 5 kg.co2/m²/an (A) - Consommation annuelle entre 310 € et 430 € (année de référence 2021).
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.
Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 75 840€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 19 680€
Valeur du bien : 71 680€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 19m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4973€/an
Fourchette totale : 325€ - 528€/mois
Fourchette annuelle : 3904€ - 6335€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 397,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 845,30€
Coût de l'assurance :6 636,00€
Taxe foncière : 497,33€/an
Soit par mois : 41,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 51,87€/mois
Soit par an : 622,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 414,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la kitchenette obsolète et des équipements vétustes
Quantité: cuisine complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage usé
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification et mise aux normes
Vérification de l'électricité et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 installation
Raison: Électricité aux normes, mais vérification recommandée pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 680 €(1 036 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 5 m² × 2400€/m² = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 973 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 497 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 611 €
Revenus locatifs : +4 973 €
Charges déductibles : -23 611 €
Résultat foncier Année 1 : -18 638 €(Déficit de 18 638 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 938 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 931 €/an
Revenus locatifs : +4 973 €
Charges déductibles : -3 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 042 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7937.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 973 €23 613 €2 548 €-18 640 €10 700 €7 940 €7 940 €
25 073 €3 866 €2 481 €1 207 €--6 733 €
35 174 €3 796 €2 411 €1 378 €--5 355 €
45 278 €3 723 €2 338 €1 554 €--3 800 €
55 383 €3 648 €2 263 €1 735 €--2 065 €
65 491 €3 571 €2 186 €1 920 €--145 €
75 601 €3 491 €2 106 €2 110 €---
85 713 €3 408 €2 023 €2 305 €---
95 827 €3 322 €1 937 €2 505 €---
105 944 €3 233 €1 848 €2 710 €---
116 062 €3 141 €1 756 €2 921 €---
126 184 €3 046 €1 661 €3 137 €---
136 307 €2 948 €1 563 €3 359 €---
146 434 €2 846 €1 461 €3 587 €---
156 562 €2 741 €1 356 €3 821 €---
166 693 €2 632 €1 247 €4 061 €---
176 827 €2 520 €1 135 €4 308 €---
186 964 €2 403 €1 018 €4 561 €---
197 103 €2 283 €898 €4 820 €---
207 245 €2 158 €773 €5 087 €---
217 390 €2 029 €644 €5 361 €---
227 538 €1 896 €510 €5 642 €---
237 689 €1 758 €372 €5 931 €---
247 842 €1 615 €230 €6 228 €---
257 999 €1 467 €82 €6 532 €---
TOTAL159 297 €91 156 €36 845 €68 142 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 973 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 044 €-3 210 €+4 254 €
2+1 044 €0 €+1 044 €
3+1 044 €0 €+1 044 €
4+1 044 €0 €+1 044 €
5+1 044 €0 €+1 044 €
6+1 044 €0 €+1 044 €
7+1 044 €+589 €+455 €
8+1 044 €+691 €+353 €
9+1 044 €+752 €+292 €
10+1 044 €+813 €+231 €
11+1 044 €+876 €+168 €
12+1 044 €+941 €+103 €
13+1 044 €+1 008 €+36 €
14+1 044 €+1 076 €-32 €
15+1 044 €+1 146 €-102 €
16+1 044 €+1 218 €-174 €
17+1 044 €+1 292 €-248 €
18+1 044 €+1 368 €-324 €
19+1 044 €+1 446 €-402 €
20+1 044 €+1 526 €-482 €
21+1 044 €+1 608 €-564 €
22+1 044 €+1 693 €-649 €
23+1 044 €+1 779 €-735 €
24+1 044 €+1 868 €-824 €
25+1 044 €+1 960 €-916 €
Total+26 100 €+20 442 €+5 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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