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Appartement 4 pièces 90 m²

VilleMulhouse (68)
Surface90
Coût Total167 480
Loyer Annuel10 981
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m²

Votre agence 4% Immobilier vous propose cet appartement 4 pièces en rez-de-chaussée surélevé situé rue de Bâle à Mulhouse, au coeur d' une grande copropriété composé de 7 bâtiment.

Dès son entrée, un dégagement distribue les espaces avec un séjour double donnant sur un balcon filant, une cuisine indépendante aménagée avec loggia, 3 chambres et une salle de bains équipée. Au sous-sol il profite d'une cave. La résidence dispose d'un parking privé sécurisé par barrière à l'ensemble des copropriétaires permettant ainsi le stationnement.

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 100 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/01/2026

Consommation énergie primaire : 216 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 204 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 860 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.745914, 7.346164
Total : 167 480
Prix d'acquisition : 126 000
Travaux : 31 400
Valeur du bien : 157 400
Frais de notaire : 10 080
Coût estimé : 10 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10981€/an
Fourchette totale : 703€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8440€ - 14288€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 876,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 366,71
Coût de l'assurance :14 235,80
Taxe foncière : 1 098,14€/an
Soit par mois : 91,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 622 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 480 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 689
Revenus locatifs : +10 981
Charges déductibles : -38 689
Résultat foncier Année 1 : -27 708(Déficit de 27 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 308
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 289 €/an
Revenus locatifs : +10 981
Charges déductibles : -7 289
Résultat foncier Années 2+ : 3 692 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6308.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 98138 6955 627-27 71421 400 €6 314 €6 314 €
211 2017 1455 4784 056--2 258 €
311 4256 9915 3234 434---
411 6546 8315 1634 823---
511 8876 6664 9985 221---
612 1246 4944 8275 630---
712 3676 3174 6506 049---
812 6146 1344 4676 480---
912 8665 9454 2776 922---
1013 1245 7494 0817 375---
1113 3865 5463 8787 840---
1213 6545 3363 6688 318---
1313 9275 1193 4518 808---
1414 2064 8943 2279 311---
1514 4904 6622 9949 828---
1614 7794 4222 75410 358---
1715 0754 1732 50510 902---
1815 3773 9162 24811 461---
1915 6843 6501 98212 034---
2015 9983 3741 70712 623---
2116 3183 0901 42213 228---
2216 6442 7951 12713 849---
2316 9772 49082314 487---
2417 3172 17550715 142---
2517 6631 84818115 814---
TOTAL351 737154 45681 367197 28121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 281
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306-6 420+8 726
2+2 3060+2 306
3+2 306+653+1 653
4+2 306+1 447+859
5+2 306+1 566+740
6+2 306+1 689+617
7+2 306+1 815+491
8+2 306+1 944+362
9+2 306+2 077+229
10+2 306+2 213+93
11+2 306+2 352-46
12+2 306+2 495-189
13+2 306+2 642-336
14+2 306+2 793-487
15+2 306+2 948-642
16+2 306+3 107-801
17+2 306+3 271-965
18+2 306+3 438-1 132
19+2 306+3 610-1 304
20+2 306+3 787-1 481
21+2 306+3 968-1 662
22+2 306+4 155-1 849
23+2 306+4 346-2 040
24+2 306+4 543-2 237
25+2 306+4 744-2 438
Total+57 650+59 184+-1 534
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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