Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Reims (51100)

VilleReims (51)
Surface68m²
Coût Total108 948€
Loyer Annuel9 470€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 442,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur
Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.232513, 4.028269
Total : 108 948€
Prix d'acquisition : 98 100€
Travaux : 3 000€
Valeur du bien : 101 100€
Frais de notaire : 7 848€
Coût estimé : 7 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9470€/an
Fourchette totale : 611€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7334€ - 12227€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 137,93 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 379 €
Prix d'achat :98 100 €
Décote à l'achat :-47 279€ (-32.5%)
Marge achat-revente :36 431€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 948€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 028,60€
Coût de l'assurance :9 532,95€
Taxe foncière : 946,98€/an
Soit par mois : 78,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des murs et plafonds:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Pose de parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1 (pas d'ajustement).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 470 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 948 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 115 €
Revenus locatifs : +9 470 €
Charges déductibles : -8 115 €
Résultat foncier Année 1 : 1 354 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 115 €/an
Revenus locatifs : +9 470 €
Charges déductibles : -5 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 354 €/an
Prix d'achat du bien : 98 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765 €(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 470 €8 119 €3 791 €1 351 €---
29 659 €5 020 €3 692 €4 639 €---
39 852 €4 917 €3 589 €4 935 €---
410 049 €4 811 €3 483 €5 238 €---
510 250 €4 701 €3 373 €5 549 €---
610 455 €4 587 €3 259 €5 868 €---
710 665 €4 469 €3 141 €6 196 €---
810 878 €4 347 €3 018 €6 531 €---
911 095 €4 220 €2 892 €6 875 €---
1011 317 €4 089 €2 760 €7 228 €---
1111 544 €3 953 €2 625 €7 591 €---
1211 774 €3 812 €2 484 €7 962 €---
1312 010 €3 666 €2 338 €8 344 €---
1412 250 €3 515 €2 187 €8 735 €---
1512 495 €3 359 €2 031 €9 136 €---
1612 745 €3 197 €1 869 €9 548 €---
1713 000 €3 029 €1 701 €9 971 €---
1813 260 €2 855 €1 527 €10 405 €---
1913 525 €2 675 €1 347 €10 850 €---
2013 796 €2 489 €1 161 €11 307 €---
2114 072 €2 296 €967 €11 776 €---
2214 353 €2 096 €767 €12 257 €---
2314 640 €1 889 €560 €12 752 €---
2414 933 €1 674 €346 €13 259 €---
2515 232 €1 452 €123 €13 780 €---
TOTAL303 320 €91 236 €55 029 €212 084 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 989 €+405 €+1 584 €
2+1 989 €+1 392 €+597 €
3+1 989 €+1 481 €+508 €
4+1 989 €+1 572 €+417 €
5+1 989 €+1 665 €+324 €
6+1 989 €+1 761 €+228 €
7+1 989 €+1 859 €+130 €
8+1 989 €+1 959 €+30 €
9+1 989 €+2 063 €-74 €
10+1 989 €+2 169 €-180 €
11+1 989 €+2 277 €-288 €
12+1 989 €+2 389 €-400 €
13+1 989 €+2 503 €-514 €
14+1 989 €+2 620 €-631 €
15+1 989 €+2 741 €-752 €
16+1 989 €+2 864 €-875 €
17+1 989 €+2 991 €-1 002 €
18+1 989 €+3 121 €-1 132 €
19+1 989 €+3 255 €-1 266 €
20+1 989 €+3 392 €-1 403 €
21+1 989 €+3 533 €-1 544 €
22+1 989 €+3 677 €-1 688 €
23+1 989 €+3 825 €-1 836 €
24+1 989 €+3 978 €-1 989 €
25+1 989 €+4 134 €-2 145 €
Total+49 725 €+63 625 €+-13 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →