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En Résidence proche centre et Carrefour Market

VilleGien (45)
Surface48m²
Coût Total76 140€
Loyer Annuel6 876€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 791,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pour habiter ou investir, au 3ème et dernier étage, appartement de type 2 de 48 m² avec entrée, et placard, cuisine, séjour, dégagement avec placard, chambre et salle d'eau avec wc. Cave et stationnement privatif à la Résidence.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.679390, 2.630146
Total : 76 140€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 73 100€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.52€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6876€/an
Fourchette totale : 457€ - 718€/mois
Fourchette annuelle : 5486€ - 8617€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :973,38 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 722 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :-8 722€ (-18.7%)
Marge achat-revente :-29 418€ (-63.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 403,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 212,44€
Coût de l'assurance :6 662,25€
Taxe foncière : 687,55€/an
Soit par mois : 57,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 572,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 460,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 876 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 686 €
Revenus locatifs : +6 876 €
Charges déductibles : -38 686 €
Résultat foncier Année 1 : -31 810 €(Déficit de 31 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 586 €/an
Revenus locatifs : +6 876 €
Charges déductibles : -3 586 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10410.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 876 €38 688 €2 634 €-31 812 €21 400 €10 412 €10 412 €
27 013 €3 519 €2 565 €3 494 €--6 918 €
37 153 €3 448 €2 494 €3 706 €--3 213 €
47 296 €3 374 €2 420 €3 923 €---
57 442 €3 297 €2 343 €4 145 €---
67 591 €3 218 €2 264 €4 374 €---
77 743 €3 135 €2 181 €4 608 €---
87 898 €3 050 €2 096 €4 848 €---
98 056 €2 962 €2 008 €5 094 €---
108 217 €2 871 €1 917 €5 346 €---
118 381 €2 776 €1 822 €5 605 €---
128 549 €2 679 €1 724 €5 870 €---
138 720 €2 577 €1 623 €6 143 €---
148 894 €2 472 €1 518 €6 422 €---
159 072 €2 364 €1 409 €6 709 €---
169 254 €2 251 €1 297 €7 003 €---
179 439 €2 134 €1 180 €7 304 €---
189 627 €2 014 €1 060 €7 614 €---
199 820 €1 889 €935 €7 931 €---
2010 016 €1 759 €805 €8 257 €---
2110 217 €1 625 €671 €8 591 €---
2210 421 €1 486 €532 €8 935 €---
2310 629 €1 343 €389 €9 287 €---
2410 842 €1 194 €240 €9 648 €---
2511 059 €1 040 €86 €10 019 €---
TOTAL220 225 €97 163 €38 212 €123 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 444 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 444 €-6 420 €+7 864 €
2+1 444 €0 €+1 444 €
3+1 444 €0 €+1 444 €
4+1 444 €+213 €+1 231 €
5+1 444 €+1 244 €+200 €
6+1 444 €+1 312 €+132 €
7+1 444 €+1 382 €+62 €
8+1 444 €+1 454 €-10 €
9+1 444 €+1 528 €-84 €
10+1 444 €+1 604 €-160 €
11+1 444 €+1 681 €-237 €
12+1 444 €+1 761 €-317 €
13+1 444 €+1 843 €-399 €
14+1 444 €+1 927 €-483 €
15+1 444 €+2 013 €-569 €
16+1 444 €+2 101 €-657 €
17+1 444 €+2 191 €-747 €
18+1 444 €+2 284 €-840 €
19+1 444 €+2 379 €-935 €
20+1 444 €+2 477 €-1 033 €
21+1 444 €+2 577 €-1 133 €
22+1 444 €+2 680 €-1 236 €
23+1 444 €+2 786 €-1 342 €
24+1 444 €+2 894 €-1 450 €
25+1 444 €+3 006 €-1 562 €
Total+36 100 €+36 918 €+-818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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