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T4 quai de Brazza

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface84m²
Coût Total254 500€
Loyer Annuel14 526€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 083,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 quai de Brazza - Dans un petit immeuble en pierre en cours de ravalement, venez découvrir cet appartement T4 en duplex qui nécessite un gros rafraichissement. Actuellement composé d'un grand séjour avec plafond cathédrale, d'une grande cuisine séparée et de 3 chambres, il pourra accueillir une famille ou faire l'objet d'un petite colocation. Transports à proximité directe.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 070 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33100
Coordonnées : 44.858196, -0.548376
Total : 254 500€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 65 500€
Valeur du bien : 240 500€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14526€/an
Fourchette totale : 887€ - 1653€/mois
Fourchette annuelle : 10639€ - 19833€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 241,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :72,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 313,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 969,39€
Coût de l'assurance :21 632,50€
Taxe foncière : 1 452,59€/an
Soit par mois : 121,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 434,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 335 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 500 €(780 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 300€ = 900€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1800€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 526 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 500 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 453 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 007 €
Revenus locatifs : +14 526 €
Charges déductibles : -76 007 €
Résultat foncier Année 1 : -61 481 €(Déficit de 61 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 507 €/an
Revenus locatifs : +14 526 €
Charges déductibles : -10 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 019 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40081.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 526 €76 015 €8 197 €-61 489 €21 400 €40 089 €40 089 €
214 816 €10 293 €7 975 €4 523 €--35 566 €
315 113 €10 064 €7 746 €5 049 €--30 518 €
415 415 €9 827 €7 510 €5 587 €--24 930 €
515 723 €9 583 €7 265 €6 140 €--18 790 €
616 038 €9 330 €7 012 €6 707 €--12 082 €
716 358 €9 069 €6 751 €7 289 €--4 793 €
816 686 €8 800 €6 482 €7 886 €---
917 019 €8 521 €6 203 €8 498 €---
1017 360 €8 234 €5 916 €9 126 €---
1117 707 €7 936 €5 618 €9 771 €---
1218 061 €7 629 €5 311 €10 432 €---
1318 422 €7 312 €4 994 €11 110 €---
1418 791 €6 984 €4 666 €11 807 €---
1519 167 €6 645 €4 328 €12 521 €---
1619 550 €6 296 €3 978 €13 254 €---
1719 941 €5 934 €3 616 €14 007 €---
1820 340 €5 561 €3 243 €14 779 €---
1920 747 €5 175 €2 857 €15 571 €---
2021 161 €4 777 €2 459 €16 385 €---
2121 585 €4 365 €2 047 €17 220 €---
2222 016 €3 940 €1 622 €18 077 €---
2322 457 €3 500 €1 183 €18 956 €---
2422 906 €3 047 €729 €19 859 €---
2523 364 €2 578 €260 €20 786 €---
TOTAL465 268 €241 417 €117 969 €223 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 050 €-6 420 €+9 470 €
2+3 050 €0 €+3 050 €
3+3 050 €0 €+3 050 €
4+3 050 €0 €+3 050 €
5+3 050 €0 €+3 050 €
6+3 050 €0 €+3 050 €
7+3 050 €0 €+3 050 €
8+3 050 €+928 €+2 122 €
9+3 050 €+2 549 €+501 €
10+3 050 €+2 738 €+312 €
11+3 050 €+2 931 €+119 €
12+3 050 €+3 130 €-80 €
13+3 050 €+3 333 €-283 €
14+3 050 €+3 542 €-492 €
15+3 050 €+3 756 €-706 €
16+3 050 €+3 976 €-926 €
17+3 050 €+4 202 €-1 152 €
18+3 050 €+4 434 €-1 384 €
19+3 050 €+4 671 €-1 621 €
20+3 050 €+4 915 €-1 865 €
21+3 050 €+5 166 €-2 116 €
22+3 050 €+5 423 €-2 373 €
23+3 050 €+5 687 €-2 637 €
24+3 050 €+5 958 €-2 908 €
25+3 050 €+6 236 €-3 186 €
Total+76 250 €+67 155 €+9 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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