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Maison de ville rénovée 100m2- Tonneins

VilleTonneins (47)
Surface100m²
Coût Total103 150€
Loyer Annuel9 671€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville rénovée 100m2- Tonneins - Maison de ville 4 pièces – 100 m² – Centre Tonneins

Emplacement idéal pour cette maison de ville rénovée au cœur de Tonneins. Elle comprend au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine équipée avec buanderie, WC et un salon-séjour lumineux. À l’étage : 3 chambres, salle d’eau avec double vasque et WC séparé.

Combles isolés Cave au sous sol Chaudière gaz de ville Double vitrage PVC

Aucun travaux à prévoir Pas d’extérieur

N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.393870, 0.308700
Total : 103 150€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 5 950€
Valeur du bien : 95 950€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9671€/an
Fourchette totale : 638€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7660€ - 12210€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,31 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 731 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-29 731€ (-24.8%)
Marge achat-revente :16 581€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 546,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 767,96€
Coût de l'assurance :9 025,63€
Taxe foncière : 967,14€/an
Soit par mois : 80,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine équipée (peinture, vérification des équipements)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, vérification des équipements)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 950 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture Chambres:1 350€
    Peinture murs et plafonds 45 m²: 30€/m² × 45 = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 2000€ (incluant peinture et vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement Salle de Bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 2000€ (incluant peinture et vérification des équipements, main d'œuvre incluse)
  • Peinture Salon:600€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 671 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 150 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 843 €
Revenus locatifs : +9 671 €
Charges déductibles : -10 843 €
Résultat foncier Année 1 : -1 172 €(Déficit de 1 172 €)
Imputable sur revenu global : 1 172 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 893 €/an
Revenus locatifs : +9 671 €
Charges déductibles : -4 893 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 778 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 671 €10 847 €3 568 €-1 175 €1 175 €--
29 865 €4 803 €3 475 €5 062 €---
310 062 €4 706 €3 378 €5 356 €---
410 263 €4 606 €3 278 €5 657 €---
510 469 €4 502 €3 174 €5 966 €---
610 678 €4 395 €3 066 €6 283 €---
710 892 €4 283 €2 955 €6 608 €---
811 109 €4 168 €2 840 €6 941 €---
911 332 €4 049 €2 720 €7 283 €---
1011 558 €3 925 €2 597 €7 633 €---
1111 789 €3 797 €2 469 €7 992 €---
1212 025 €3 664 €2 336 €8 361 €---
1312 266 €3 527 €2 199 €8 739 €---
1412 511 €3 385 €2 057 €9 126 €---
1512 761 €3 238 €1 909 €9 524 €---
1613 016 €3 085 €1 757 €9 931 €---
1713 277 €2 927 €1 599 €10 349 €---
1813 542 €2 764 €1 436 €10 779 €---
1913 813 €2 594 €1 266 €11 219 €---
2014 089 €2 419 €1 091 €11 670 €---
2114 371 €2 237 €909 €12 134 €---
2214 659 €2 049 €721 €12 609 €---
2314 952 €1 855 €526 €13 097 €---
2415 251 €1 653 €325 €13 598 €---
2515 556 €1 444 €116 €14 112 €---
TOTAL309 777 €90 922 €51 768 €218 855 €1 175 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 353 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 031 €-353 €+2 384 €
2+2 031 €+1 519 €+512 €
3+2 031 €+1 607 €+424 €
4+2 031 €+1 697 €+334 €
5+2 031 €+1 790 €+241 €
6+2 031 €+1 885 €+146 €
7+2 031 €+1 982 €+49 €
8+2 031 €+2 082 €-51 €
9+2 031 €+2 185 €-154 €
10+2 031 €+2 290 €-259 €
11+2 031 €+2 398 €-367 €
12+2 031 €+2 508 €-477 €
13+2 031 €+2 622 €-591 €
14+2 031 €+2 738 €-707 €
15+2 031 €+2 857 €-826 €
16+2 031 €+2 979 €-948 €
17+2 031 €+3 105 €-1 074 €
18+2 031 €+3 234 €-1 203 €
19+2 031 €+3 366 €-1 335 €
20+2 031 €+3 501 €-1 470 €
21+2 031 €+3 640 €-1 609 €
22+2 031 €+3 783 €-1 752 €
23+2 031 €+3 929 €-1 898 €
24+2 031 €+4 079 €-2 048 €
25+2 031 €+4 234 €-2 203 €
Total+50 775 €+65 656 €+-14 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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