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appartement vente 4 pieces reims 76m2

VilleReims (51)
Surface76m²
Coût Total247 480€
Loyer Annuel10 584€
Rentabilité4.28%
Cashflow/mois-666€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 644,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A Reims, appartement T4 lumineux de 75m2, situé au dernier étage avec balcon.

Venez découvrir cet appartement situé proche de toutes les commodités (boulangerie, école, commerces, pharmacie,)

Il se situe au 6e étage d'une copropriété avec ascenseur, vous profiterez du calme et de son balcon exposé sud

Il se compose d'une grande entrée desservant une grande pièce de vie lumineuse avec accès direct au balcon, une cuisine séparée avec un bel espace de rangement , 2 chambres, une salle de bain avec baignoire, et un WC séparé.

Vous bénéficierez également d’une cave en sous-sol.

Les +++ de cet appartement:

  • Très lumineux
  • Des travaux d'embellissement et d'isolation de la copropriété sont actés pour janvier 2027 (travaux déja votés et payés)
  • Proche des commodités (pharmacie, supermarché, boulangerie, coiffeur, école et collège)

A visiter sans tarder!

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 101 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 150€ par mois (soit 1800 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Romain Ferreria mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de REIMS sous le numéro 840525448, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Total : 247 480€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 112 480€
Valeur du bien : 237 480€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10584€/an
Fourchette totale : 683€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 8197€ - 13666€/an
Rentabilité brute :4.28%
Fourchette de rentabilité :3.31% - 5.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 625 €/m²
Basé sur :551 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 500 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-74 500€ (-37.3%)
Marge achat-revente :-47 980€ (-24.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :98,99€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 310,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 893,78€
Coût de l'assurance :29 697,60€
Taxe foncière : 1 058,39€/an
Soit par mois : 88,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 881,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 548,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-666,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans la chambre avec papier peint usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :112 480 €(1 480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€ = 1 500€, Total: 11 500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1 200€ = 9 600€, Main d'œuvre: 1 200€ = 1 200€, Total: 9 600€
  • Eau chaude:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 3 500€
  • Cuisine:39 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€, Électroménager: 1 ensemble × 4 000€ = 4 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€, Total: 18 000€
  • Salle de bain:17 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€, Total: 8 000€
  • Chambres:4 080€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 600€, Total: 2 040€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Total: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 584 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 480 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 112 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 563 €
Revenus locatifs : +10 584 €
Charges déductibles : -124 563 €
Résultat foncier Année 1 : -113 979 €(Déficit de 113 979 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 92 579 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 083 €/an
Revenus locatifs : +10 584 €
Charges déductibles : -12 083 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 499 €/an(Déficit de 1 499 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 92579.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 584 €124 571 €8 045 €-113 987 €21 400 €92 587 €92 587 €
210 796 €11 874 €7 828 €-1 079 €1 079 €-92 587 €
311 011 €11 650 €7 604 €-639 €639 €-92 587 €
411 232 €11 419 €7 373 €-187 €187 €-92 587 €
511 456 €11 180 €7 133 €277 €--92 310 €
611 685 €10 932 €6 886 €753 €--91 557 €
711 919 €10 677 €6 631 €1 242 €--90 315 €
812 158 €10 413 €6 367 €1 745 €--88 570 €
912 401 €10 140 €6 094 €2 261 €--86 310 €
1012 649 €9 858 €5 812 €2 791 €--83 519 €
1112 902 €9 567 €5 520 €3 335 €--80 184 €
1213 160 €9 266 €5 219 €3 894 €---
1313 423 €8 955 €4 908 €4 468 €---
1413 691 €8 633 €4 587 €5 058 €---
1513 965 €8 301 €4 254 €5 665 €---
1614 244 €7 957 €3 911 €6 287 €---
1714 529 €7 602 €3 556 €6 927 €---
1814 820 €7 236 €3 189 €7 584 €---
1915 116 €6 857 €2 811 €8 260 €---
2015 419 €6 465 €2 419 €8 953 €---
2115 727 €6 061 €2 014 €9 667 €---
2216 042 €5 642 €1 596 €10 399 €---
2316 362 €5 210 €1 164 €11 152 €---
2416 690 €4 764 €717 €11 926 €---
2517 023 €4 302 €256 €12 721 €---
TOTAL339 004 €329 531 €115 894 €9 473 €23 305 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 991 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 473 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 223 €-6 420 €+8 643 €
2+2 223 €-324 €+2 547 €
3+2 223 €-192 €+2 415 €
4+2 223 €-56 €+2 279 €
5+2 223 €0 €+2 223 €
6+2 223 €0 €+2 223 €
7+2 223 €0 €+2 223 €
8+2 223 €0 €+2 223 €
9+2 223 €0 €+2 223 €
10+2 223 €0 €+2 223 €
11+2 223 €0 €+2 223 €
12+2 223 €+1 168 €+1 055 €
13+2 223 €+1 341 €+882 €
14+2 223 €+1 518 €+705 €
15+2 223 €+1 699 €+524 €
16+2 223 €+1 886 €+337 €
17+2 223 €+2 078 €+145 €
18+2 223 €+2 275 €-52 €
19+2 223 €+2 478 €-255 €
20+2 223 €+2 686 €-463 €
21+2 223 €+2 900 €-677 €
22+2 223 €+3 120 €-897 €
23+2 223 €+3 346 €-1 123 €
24+2 223 €+3 578 €-1 355 €
25+2 223 €+3 816 €-1 593 €
Total+55 575 €+26 897 €+28 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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