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Appartement 4 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface108m²
Coût Total189 434€
Loyer Annuel12 309€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 680 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 210 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 108 m²

Maison T4 à l'ouest de Brive composée au rez de chaussé : un salon séjour, une cuisine, une salle de bains et wc.

  • À l'étage : 3 chambres et un wc.
  • Au second une salle de jeux. Un jardin clos ainsi qu'un abris de jardin compléte le bien. Connect Immo 11 avenue Jean Charles Rivet, Brive la gaillarde

Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/07/2024

Consommation énergie primaire : 292 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 760 € et 3 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.130360, 1.502808
Total : 189 434€
Prix d'acquisition : 130 680€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 178 980€
Frais de notaire : 10 454€
Coût estimé : 10 454€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1026€/mois
Loyer annuel estimé : 12309€/an
Fourchette totale : 799€ - 1317€/mois
Fourchette annuelle : 9588€ - 15801€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 434€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 427,05€
Coût de l'assurance :16 575,47€
Taxe foncière : 1 230,88€/an
Soit par mois : 102,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 025,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bois, électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 309 €/an
Calcul : 1 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 434 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 515 €
Revenus locatifs : +12 309 €
Charges déductibles : -56 515 €
Résultat foncier Année 1 : -44 206 €(Déficit de 44 206 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 806 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 215 €/an
Revenus locatifs : +12 309 €
Charges déductibles : -8 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22806.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 942 €(65% de 130 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 089 €/an
Calcul : 84 942 € × 3,636% = 3 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 309 €56 521 €6 327 €-44 212 €21 400 €22 812 €22 812 €
212 555 €8 053 €6 159 €4 502 €--18 310 €
312 806 €7 879 €5 985 €4 928 €--13 383 €
413 062 €7 698 €5 804 €5 364 €--8 019 €
513 323 €7 512 €5 618 €5 812 €--2 207 €
613 590 €7 319 €5 425 €6 271 €---
713 862 €7 120 €5 226 €6 742 €---
814 139 €6 913 €5 019 €7 226 €---
914 422 €6 700 €4 806 €7 722 €---
1014 710 €6 479 €4 585 €8 231 €---
1115 004 €6 251 €4 357 €8 753 €---
1215 304 €6 015 €4 121 €9 289 €---
1315 611 €5 771 €3 877 €9 840 €---
1415 923 €5 518 €3 624 €10 405 €---
1516 241 €5 257 €3 363 €10 984 €---
1616 566 €4 987 €3 093 €11 579 €---
1716 897 €4 707 €2 813 €12 190 €---
1817 235 €4 418 €2 524 €12 817 €---
1917 580 €4 119 €2 225 €13 461 €---
2017 932 €3 810 €1 916 €14 122 €---
2118 290 €3 490 €1 596 €14 800 €---
2218 656 €3 159 €1 265 €15 497 €---
2319 029 €2 817 €923 €16 212 €---
2419 410 €2 463 €569 €16 947 €---
2519 798 €2 097 €203 €17 701 €---
TOTAL394 256 €187 075 €91 427 €207 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 585 €-6 420 €+9 005 €
2+2 585 €0 €+2 585 €
3+2 585 €0 €+2 585 €
4+2 585 €0 €+2 585 €
5+2 585 €0 €+2 585 €
6+2 585 €+1 219 €+1 366 €
7+2 585 €+2 023 €+562 €
8+2 585 €+2 168 €+417 €
9+2 585 €+2 317 €+268 €
10+2 585 €+2 469 €+116 €
11+2 585 €+2 626 €-41 €
12+2 585 €+2 787 €-202 €
13+2 585 €+2 952 €-367 €
14+2 585 €+3 121 €-536 €
15+2 585 €+3 295 €-710 €
16+2 585 €+3 474 €-889 €
17+2 585 €+3 657 €-1 072 €
18+2 585 €+3 845 €-1 260 €
19+2 585 €+4 038 €-1 453 €
20+2 585 €+4 236 €-1 651 €
21+2 585 €+4 440 €-1 855 €
22+2 585 €+4 649 €-2 064 €
23+2 585 €+4 864 €-2 279 €
24+2 585 €+5 084 €-2 499 €
25+2 585 €+5 310 €-2 725 €
Total+64 625 €+62 154 €+2 471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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