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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFins (25)
Surface102m²
Coût Total196 840€
Loyer Annuel15 882€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 696,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 20 m²), 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave

Situé sur la commune des Fins (25500) 4 rue principale, cet appartement de type T4 d'une surface généreuse de 102 m2 offre un cadre de vie spacieux et fonctionnel. L'appartement est libre de toute occupation.. L'appartement se compose d'un vaste séjour, d'une cuisine séparée et semi-équipée, de deux grande chambres, d'une salle de bain avec WC, ainsi que d'espaces de vie confortables à personnaliser selon vos envies. Le logement est équipé de fenêtres en double vitrage, garantissant une bonne isolation thermique et phonique. Le système de chauffage est individuel et le Diagnostic de Performance Énergétique est classé en D. Côté extérieur, le bien dispose d'une cour de 50 m2, offrant de beaux volumes en plein air pour les moments de détente ou les aménagements extérieurs. Deux places de stationnement privatives viennent compléter ce bien, un véritable atout pour le confort quotidien. Appelez directement Timéo Cornu La vidéo du bien vous sera envoyé après votre appel.

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Fins
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25500
Coordonnées : 47.079628, 6.616026
Total : 196 840€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 183 000€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 9.85€ - 17.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1323€/mois
Loyer annuel estimé : 15882€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1743€/mois
Fourchette annuelle : 12056€ - 20922€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 026,67 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 720 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-135 720€ (-44.0%)
Marge achat-revente :111 880€ (36.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 021,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 492,10€
Coût de l'assurance :17 223,50€
Taxe foncière : 1 588,17€/an
Soit par mois : 132,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 323,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - travaux nécessaires pour moderniser l'espace
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fins (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 882 €/an
Calcul : 1 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 840 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 689 €
Revenus locatifs : +15 882 €
Charges déductibles : -18 689 €
Résultat foncier Année 1 : -2 807 €(Déficit de 2 807 €)
Imputable sur revenu global : 2 807 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 689 €/an
Revenus locatifs : +15 882 €
Charges déductibles : -8 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 193 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 882 €18 695 €6 418 €-2 814 €2 814 €--
216 199 €8 523 €6 245 €7 677 €---
316 523 €8 344 €6 067 €8 179 €---
416 854 €8 160 €5 883 €8 694 €---
517 191 €7 969 €5 692 €9 222 €---
617 535 €7 772 €5 495 €9 763 €---
717 885 €7 568 €5 291 €10 317 €---
818 243 €7 358 €5 081 €10 885 €---
918 608 €7 140 €4 863 €11 468 €---
1018 980 €6 915 €4 638 €12 065 €---
1119 360 €6 683 €4 406 €12 677 €---
1219 747 €6 443 €4 166 €13 304 €---
1320 142 €6 195 €3 918 €13 947 €---
1420 545 €5 938 €3 661 €14 606 €---
1520 956 €5 673 €3 396 €15 282 €---
1621 375 €5 399 €3 122 €15 975 €---
1721 802 €5 116 €2 839 €16 686 €---
1822 238 €4 823 €2 546 €17 415 €---
1922 683 €4 521 €2 244 €18 162 €---
2023 137 €4 208 €1 931 €18 928 €---
2123 599 €3 885 €1 608 €19 714 €---
2224 071 €3 552 €1 274 €20 520 €---
2324 553 €3 207 €929 €21 346 €---
2425 044 €2 850 €573 €22 194 €---
2525 545 €2 481 €204 €23 063 €---
TOTAL508 694 €159 420 €92 492 €349 274 €2 814 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 844 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 335 €-844 €+4 179 €
2+3 335 €+2 303 €+1 032 €
3+3 335 €+2 454 €+881 €
4+3 335 €+2 608 €+727 €
5+3 335 €+2 767 €+568 €
6+3 335 €+2 929 €+406 €
7+3 335 €+3 095 €+240 €
8+3 335 €+3 266 €+69 €
9+3 335 €+3 440 €-105 €
10+3 335 €+3 619 €-284 €
11+3 335 €+3 803 €-468 €
12+3 335 €+3 991 €-656 €
13+3 335 €+4 184 €-849 €
14+3 335 €+4 382 €-1 047 €
15+3 335 €+4 585 €-1 250 €
16+3 335 €+4 793 €-1 458 €
17+3 335 €+5 006 €-1 671 €
18+3 335 €+5 224 €-1 889 €
19+3 335 €+5 449 €-2 114 €
20+3 335 €+5 678 €-2 343 €
21+3 335 €+5 914 €-2 579 €
22+3 335 €+6 156 €-2 821 €
23+3 335 €+6 404 €-3 069 €
24+3 335 €+6 658 €-3 323 €
25+3 335 €+6 919 €-3 584 €
Total+83 375 €+104 782 €+-21 407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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