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Maison 7 pièces 120 m²

VilleBeaulieu-sur-Dordogne (19)
Surface120m²
Coût Total168 080€
Loyer Annuel11 265€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 904,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 7 pièces principales

Commodités à Pied, maison de ville avec jardin d'environ 300 m2 avec accés directe sur quartier historique, une dépendance. Cette maison est composée d'une cuisine equipée et coin repas avec vue sur le jardin, 2 salons dont un avec accès terrasse, salle à manger, 2 chambres, bureau et cave. Terrain pentu de plus d'1ha non attenant. Honoraires à charge acquéreur : 8.5%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 232-0216B Date de réalisation du diagnostic : 10/09/2024 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 814 € et 9 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Beaulieu-sur-Dordogne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19120
Coordonnées : 44.981785, 1.841977
Total : 168 080€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 159 400€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 939€/mois
Loyer annuel estimé : 11265€/an
Fourchette totale : 737€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 8849€ - 14340€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 114,29 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 715 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-25 215€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-34 365€ (-25.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 881,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 658,21€
Coût de l'assurance :14 707,00€
Taxe foncière : 1 126,46€/an
Soit par mois : 93,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 938,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaulieu-sur-Dordogne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 265 €/an
Calcul : 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 257 €
Revenus locatifs : +11 265 €
Charges déductibles : -58 257 €
Résultat foncier Année 1 : -46 992 €(Déficit de 46 992 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 592 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 357 €/an
Revenus locatifs : +11 265 €
Charges déductibles : -7 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25592.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 265 €58 262 €5 647 €-46 998 €21 400 €25 598 €25 598 €
211 490 €7 212 €5 498 €4 278 €--21 320 €
311 720 €7 057 €5 342 €4 663 €--16 657 €
411 954 €6 897 €5 182 €5 057 €--11 600 €
512 193 €6 731 €5 016 €5 463 €--6 137 €
612 437 €6 559 €4 844 €5 878 €--259 €
712 686 €6 381 €4 666 €6 305 €---
812 939 €6 197 €4 483 €6 742 €---
913 198 €6 007 €4 292 €7 191 €---
1013 462 €5 810 €4 096 €7 652 €---
1113 731 €5 607 €3 892 €8 125 €---
1214 006 €5 396 €3 682 €8 610 €---
1314 286 €5 178 €3 464 €9 108 €---
1414 572 €4 953 €3 238 €9 619 €---
1514 863 €4 720 €3 005 €10 144 €---
1615 161 €4 479 €2 764 €10 682 €---
1715 464 €4 229 €2 514 €11 235 €---
1815 773 €3 971 €2 256 €11 802 €---
1916 089 €3 704 €1 989 €12 385 €---
2016 410 €3 428 €1 713 €12 983 €---
2116 739 €3 142 €1 427 €13 597 €---
2217 073 €2 846 €1 131 €14 227 €---
2317 415 €2 540 €825 €14 875 €---
2417 763 €2 224 €509 €15 539 €---
2518 118 €1 896 €182 €16 222 €---
TOTAL360 809 €175 427 €81 658 €185 382 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 366 €-6 420 €+8 786 €
2+2 366 €0 €+2 366 €
3+2 366 €0 €+2 366 €
4+2 366 €0 €+2 366 €
5+2 366 €0 €+2 366 €
6+2 366 €0 €+2 366 €
7+2 366 €+1 814 €+552 €
8+2 366 €+2 023 €+343 €
9+2 366 €+2 157 €+209 €
10+2 366 €+2 296 €+70 €
11+2 366 €+2 437 €-71 €
12+2 366 €+2 583 €-217 €
13+2 366 €+2 732 €-366 €
14+2 366 €+2 886 €-520 €
15+2 366 €+3 043 €-677 €
16+2 366 €+3 205 €-839 €
17+2 366 €+3 370 €-1 004 €
18+2 366 €+3 541 €-1 175 €
19+2 366 €+3 715 €-1 349 €
20+2 366 €+3 895 €-1 529 €
21+2 366 €+4 079 €-1 713 €
22+2 366 €+4 268 €-1 902 €
23+2 366 €+4 462 €-2 096 €
24+2 366 €+4 662 €-2 296 €
25+2 366 €+4 867 €-2 501 €
Total+59 150 €+55 615 €+3 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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