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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface75m²
Coût Total145 760€
Loyer Annuel10 445€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 293,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

REFERENCE ANNONCE : APLAPCO - EN EXCLUSIVITE - ORGEVAL secteur tout commerce, tramway.  Appartement de quatre pièces au 1er étage avec ascenseur. Environ 75 m² comprenant un séjour de 30 m² avec balcon, deux chambres, cuisine, SDB et Wc. Cave. Appartement en bon état. Chauffage collectif avec répartiteurs individuels. Charges incluant co-pro, chauffage et eau d'environ 2000 €/an. Classe énergétique : E. Honoraire charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/11/2022

Consommation énergie primaire : 240.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.270393, 4.031811
Total : 145 760€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 138 000€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10445€/an
Fourchette totale : 674€ - 1124€/mois
Fourchette annuelle : 8089€ - 13486€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 407,32 €/m²
Basé sur :541 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 549 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-83 549€ (-46.3%)
Marge achat-revente :34 789€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 814,50€
Coût de l'assurance :12 754,00€
Taxe foncière : 1 044,46€/an
Soit par mois : 87,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 870,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, en fonction de la configuration actuelle.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 8000€ (incluant 500€ de main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant 600€ de main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ (incluant 500€ de main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant 3000€ de main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant 2000€ de main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant 300€ de main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant 200€ de main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant 200€ de main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0, car Reims est une ville de taille intermédiaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 447 €
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -49 447 €
Résultat foncier Année 1 : -39 003 €(Déficit de 39 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 447 €/an
Revenus locatifs : +10 445 €
Charges déductibles : -8 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17602.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 445 €49 452 €4 898 €-39 008 €21 400 €17 608 €17 608 €
210 653 €8 322 €4 767 €2 331 €--15 276 €
310 867 €8 188 €4 633 €2 679 €--12 597 €
411 084 €8 048 €4 494 €3 035 €--9 562 €
511 306 €7 904 €4 350 €3 401 €--6 161 €
611 532 €7 755 €4 201 €3 776 €--2 384 €
711 762 €7 601 €4 047 €4 161 €---
811 998 €7 442 €3 887 €4 556 €---
912 238 €7 277 €3 722 €4 960 €---
1012 482 €7 106 €3 552 €5 376 €---
1112 732 €6 930 €3 375 €5 802 €---
1212 987 €6 747 €3 193 €6 239 €---
1313 246 €6 558 €3 004 €6 688 €---
1413 511 €6 363 €2 808 €7 148 €---
1513 781 €6 161 €2 606 €7 621 €---
1614 057 €5 952 €2 397 €8 105 €---
1714 338 €5 735 €2 181 €8 603 €---
1814 625 €5 511 €1 957 €9 114 €---
1914 917 €5 280 €1 725 €9 638 €---
2015 216 €5 040 €1 485 €10 176 €---
2115 520 €4 792 €1 238 €10 728 €---
2215 831 €4 536 €981 €11 295 €---
2316 147 €4 271 €716 €11 877 €---
2416 470 €3 996 €441 €12 474 €---
2516 799 €3 712 €157 €13 087 €---
TOTAL334 544 €200 681 €70 814 €133 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-6 420 €+8 613 €
2+2 193 €0 €+2 193 €
3+2 193 €0 €+2 193 €
4+2 193 €0 €+2 193 €
5+2 193 €0 €+2 193 €
6+2 193 €0 €+2 193 €
7+2 193 €+533 €+1 660 €
8+2 193 €+1 367 €+826 €
9+2 193 €+1 488 €+705 €
10+2 193 €+1 613 €+580 €
11+2 193 €+1 741 €+452 €
12+2 193 €+1 872 €+321 €
13+2 193 €+2 006 €+187 €
14+2 193 €+2 144 €+49 €
15+2 193 €+2 286 €-93 €
16+2 193 €+2 432 €-239 €
17+2 193 €+2 581 €-388 €
18+2 193 €+2 734 €-541 €
19+2 193 €+2 891 €-698 €
20+2 193 €+3 053 €-860 €
21+2 193 €+3 218 €-1 025 €
22+2 193 €+3 388 €-1 195 €
23+2 193 €+3 563 €-1 370 €
24+2 193 €+3 742 €-1 549 €
25+2 193 €+3 926 €-1 733 €
Total+54 825 €+40 159 €+14 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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