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Appartement - 5 pièce(s) - 74 m²

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface74
Coût Total158 360
Loyer Annuel8 862
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-303
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 106 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 439,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Geoffrey Marie vous propose: À vendre - Appartement 74 m² à Saint Brieuc À deux pas du campus Mazier, cet appartement lumineux est parfait pour investissement locatif ou résidence principale. À visiter rapidement !

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 70 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 100€ par mois (soit 1200 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 281 et classe CLIMAT E indice 53. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Geoffrey Marie mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint Brieuc sous le numéro 991755653, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 74
  • Surface totale : 74
  • Superficie terrain : 565
  • Nb. de pièces : 5
Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.524937, -2.727799
Total : 158 360
Prix d'acquisition : 106 500
Travaux : 43 340
Valeur du bien : 149 840
Frais de notaire : 8 520
Coût estimé : 8 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8862€/an
Fourchette totale : 586€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 7027€ - 11175€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 464,65 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 384
Prix d'achat :106 500
Décote à l'achat :-1 884 (-1.7%)
Marge achat-revente :-49 976€ (-46.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 241,31
Coût de l'assurance :13 856,50
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 738,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-303,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 340(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 10% = 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 240
    Fenêtres double vitrage: 7 × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 10% = 840€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 300
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 10% = 300€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 740✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 360 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 815
Revenus locatifs : +8 862
Charges déductibles : -51 815
Résultat foncier Année 1 : -42 953(Déficit de 42 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 553
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 475 €/an
Revenus locatifs : +8 862
Charges déductibles : -8 475
Résultat foncier Années 2+ : 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21552.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 225(65% de 106 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 517 €/an
Calcul : 69 225 € × 3,636% = 2 517
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 86251 8205 526-42 95821 400 €21 558 €21 558 €
29 0398 3365 381703--20 854 €
39 2208 1865 2321 034--19 821 €
49 4048 0325 0771 373--18 448 €
59 5927 8714 9171 721--16 727 €
69 7847 7054 7512 079--14 648 €
79 9807 5334 5792 447--12 202 €
810 1797 3554 4012 824--9 377 €
910 3837 1714 2163 212--6 165 €
1010 5916 9804 0253 611--2 554 €
1110 8036 7823 8274 021---
1211 0196 5763 6224 442---
1311 2396 3643 4104 875---
1411 4646 1443 1905 320---
1511 6935 9162 9625 777---
1611 9275 6802 7266 247---
1712 1655 4352 4816 730---
1812 4095 1822 2277 227---
1912 6574 9191 9657 738---
2012 9104 6471 6938 263---
2113 1684 3661 4118 803---
2213 4324 0741 1209 358---
2313 7003 7728179 929---
2413 9743 45950410 516---
2514 2543 13418011 119---
TOTAL283 847197 43880 24186 41021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 410
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861-6 420+8 281
2+1 8610+1 861
3+1 8610+1 861
4+1 8610+1 861
5+1 8610+1 861
6+1 8610+1 861
7+1 8610+1 861
8+1 8610+1 861
9+1 8610+1 861
10+1 8610+1 861
11+1 861+440+1 421
12+1 861+1 333+528
13+1 861+1 462+399
14+1 861+1 596+265
15+1 861+1 733+128
16+1 861+1 874-13
17+1 861+2 019-158
18+1 861+2 168-307
19+1 861+2 321-460
20+1 861+2 479-618
21+1 861+2 641-780
22+1 861+2 807-946
23+1 861+2 979-1 118
24+1 861+3 155-1 294
25+1 861+3 336-1 475
Total+46 525+25 923+20 602
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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