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Appartement 4 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface66m²
Coût Total113 620€
Loyer Annuel8 755€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 196,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m²

ECHIROLLES copropriété LES ECUREUILS ravalée et isolée Appartement T4 A RENOVER entièrement - 66 m² - Exposition Sud Fort potentiel pour ce T4 de 66 m², situé au rez-de-chaussée sur élevé, offrant une exposition sud lumineuse et ensoleillée. Cet appartement est idéal pour ceux qui souhaitent personnaliser leur espace de vie.

Cet appartement est aménagé d'un hall d'entrée avec placard, séjour très lumineux , cuisine indépendante avec loggia.

Un coin nuit desservant 3 chambres , une salle de bains avec douche et un wc.

nombreux rangement. vendu avec 2 caves

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Votre conseiller Cabinet Heurtier - Service LOCATION et TRANSACTION : Fanny GASTALDI Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 66 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 343 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/01/2026

Consommation énergie primaire : 207 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.147163, 5.706096
Total : 113 620€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 28 300€
Valeur du bien : 107 300€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 573€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6870€ - 11156€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 586,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 666,73€
Coût de l'assurance :9 657,70€
Taxe foncière : 875,46€/an
Soit par mois : 72,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'une classe énergétique avec des fenêtres modernes.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour moderniser l'espace.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour moderniser l'espace.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 300 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 300€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 875 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 218 €
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -33 218 €
Résultat foncier Année 1 : -24 463 €(Déficit de 24 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 918 €/an
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -4 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3063.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 755 €33 221 €3 660 €-24 467 €21 400 €3 067 €3 067 €
28 930 €4 822 €3 561 €4 107 €---
39 108 €4 720 €3 458 €4 388 €---
49 290 €4 614 €3 353 €4 676 €---
59 476 €4 505 €3 243 €4 971 €---
69 666 €4 392 €3 131 €5 273 €---
79 859 €4 276 €3 014 €5 583 €---
810 056 €4 156 €2 894 €5 901 €---
910 257 €4 031 €2 769 €6 226 €---
1010 463 €3 903 €2 641 €6 560 €---
1110 672 €3 770 €2 508 €6 902 €---
1210 885 €3 633 €2 371 €7 252 €---
1311 103 €3 491 €2 230 €7 612 €---
1411 325 €3 345 €2 083 €7 980 €---
1511 551 €3 194 €1 932 €8 358 €---
1611 782 €3 038 €1 776 €8 745 €---
1712 018 €2 876 €1 615 €9 142 €---
1812 258 €2 710 €1 448 €9 549 €---
1912 504 €2 537 €1 276 €9 966 €---
2012 754 €2 360 €1 098 €10 394 €---
2113 009 €2 176 €914 €10 833 €---
2213 269 €1 986 €724 €11 283 €---
2313 534 €1 790 €528 €11 745 €---
2413 805 €1 587 €325 €12 218 €---
2514 081 €1 378 €116 €12 703 €---
TOTAL280 411 €112 511 €52 667 €167 900 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 838 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 838 €-6 420 €+8 258 €
2+1 838 €+312 €+1 526 €
3+1 838 €+1 316 €+522 €
4+1 838 €+1 403 €+435 €
5+1 838 €+1 491 €+347 €
6+1 838 €+1 582 €+256 €
7+1 838 €+1 675 €+163 €
8+1 838 €+1 770 €+68 €
9+1 838 €+1 868 €-30 €
10+1 838 €+1 968 €-130 €
11+1 838 €+2 071 €-233 €
12+1 838 €+2 176 €-338 €
13+1 838 €+2 283 €-445 €
14+1 838 €+2 394 €-556 €
15+1 838 €+2 507 €-669 €
16+1 838 €+2 623 €-785 €
17+1 838 €+2 743 €-905 €
18+1 838 €+2 865 €-1 027 €
19+1 838 €+2 990 €-1 152 €
20+1 838 €+3 118 €-1 280 €
21+1 838 €+3 250 €-1 412 €
22+1 838 €+3 385 €-1 547 €
23+1 838 €+3 523 €-1 685 €
24+1 838 €+3 665 €-1 827 €
25+1 838 €+3 811 €-1 973 €
Total+45 950 €+50 370 €+-4 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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