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Appartement à vendre

VilleAuxerre (89)
Surface72m²
Coût Total125 270€
Loyer Annuel8 444€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 236,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement situé proche du centre-ville de l’hôpital et de plusieurs magasins. Résidence calme, Voisin agréable.

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.797220, 3.551850
Total : 125 270€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 29 150€
Valeur du bien : 118 150€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8444€/an
Fourchette totale : 575€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6901€ - 10333€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 512,99 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 935 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-19 935€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-16 335€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 656,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 859,85€
Coût de l'assurance :10 961,13€
Taxe foncière : 844,43€/an
Soit par mois : 70,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 150 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 444 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 205 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 270 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 638 €
Revenus locatifs : +8 444 €
Charges déductibles : -34 638 €
Résultat foncier Année 1 : -26 194 €(Déficit de 26 194 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 794 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 488 €/an
Revenus locatifs : +8 444 €
Charges déductibles : -5 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4793.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 444 €34 642 €4 209 €-26 198 €21 400 €4 798 €4 798 €
28 613 €5 380 €4 097 €3 233 €--1 565 €
38 785 €5 265 €3 982 €3 521 €---
48 961 €5 145 €3 862 €3 816 €---
59 140 €5 021 €3 738 €4 119 €---
69 323 €4 893 €3 610 €4 430 €---
79 510 €4 761 €3 478 €4 749 €---
89 700 €4 624 €3 341 €5 076 €---
99 894 €4 482 €3 199 €5 412 €---
1010 092 €4 335 €3 052 €5 756 €---
1110 294 €4 184 €2 901 €6 110 €---
1210 499 €4 027 €2 744 €6 473 €---
1310 709 €3 864 €2 581 €6 845 €---
1410 924 €3 696 €2 414 €7 227 €---
1511 142 €3 523 €2 240 €7 619 €---
1611 365 €3 343 €2 060 €8 022 €---
1711 592 €3 157 €1 874 €8 435 €---
1811 824 €2 964 €1 682 €8 860 €---
1912 061 €2 765 €1 483 €9 295 €---
2012 302 €2 560 €1 277 €9 742 €---
2112 548 €2 346 €1 064 €10 201 €---
2212 799 €2 126 €843 €10 673 €---
2313 055 €1 898 €615 €11 157 €---
2413 316 €1 662 €379 €11 654 €---
2513 582 €1 418 €135 €12 164 €---
TOTAL270 474 €122 082 €60 860 €148 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773 €-6 420 €+8 193 €
2+1 773 €0 €+1 773 €
3+1 773 €+587 €+1 186 €
4+1 773 €+1 145 €+628 €
5+1 773 €+1 236 €+537 €
6+1 773 €+1 329 €+444 €
7+1 773 €+1 425 €+348 €
8+1 773 €+1 523 €+250 €
9+1 773 €+1 624 €+149 €
10+1 773 €+1 727 €+46 €
11+1 773 €+1 833 €-60 €
12+1 773 €+1 942 €-169 €
13+1 773 €+2 054 €-281 €
14+1 773 €+2 168 €-395 €
15+1 773 €+2 286 €-513 €
16+1 773 €+2 407 €-634 €
17+1 773 €+2 531 €-758 €
18+1 773 €+2 658 €-885 €
19+1 773 €+2 789 €-1 016 €
20+1 773 €+2 923 €-1 150 €
21+1 773 €+3 060 €-1 287 €
22+1 773 €+3 202 €-1 429 €
23+1 773 €+3 347 €-1 574 €
24+1 773 €+3 496 €-1 723 €
25+1 773 €+3 649 €-1 876 €
Total+44 325 €+44 518 €+-193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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