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Achat : Appartement Limoges (87000)

VilleLimoges (87)
Surface63m²
Coût Total105 042€
Loyer Annuel6 524€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 426,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking

Appartement T3 entièrement rénové à deux pas de l'Hôpital Chénieux

RÉNOVATION TOTALE – AUCUN TRAVAUX À PRÉVOIR !

Situé dans un secteur calme et recherché, à proximité immédiate de l'Hôpital Chénieux, découvrez cet agréable appartement de type 3 entièrement rénové.

Il se compose de :

Une entrée avec rangements Une cuisine indépendante Un séjour lumineux avec vue dégagée Deux chambres Une salle de bain Un WC séparé De nombreux placards intégrés

La rénovation complète de l'appartement vous permet de poser vos valises immédiatement, sans travaux à prévoir.

Vous bénéficierez également d'une cave et d'un séchoir, offrant des espaces de rangement supplémentaires.

Son emplacement est idéal, à proximité des commerces, transports, écoles et infrastructures médicales, notamment de l'Hôpital Chénieux.

Un bien idéal pour un premier achat, une résidence principale ou un investissement locatif.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Référence agence : 9234

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.813920, 1.278160
Total : 105 042€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 7 950€
Valeur du bien : 97 850€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6524€/an
Fourchette totale : 433€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5200€ - 8186€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 360,66 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 722 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :+4 178€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-19 320€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 055,72€
Coût de l'assurance :9 191,18€
Taxe foncière : 652,39€/an
Soit par mois : 54,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des joints et peinture si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 950 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 200€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification installations électriques et plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 2600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Vérification des joints: 6 m² × 30€/m² = 180€, Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 950€
    Peinture chambres: 26 m² × 30€/m² = 780€, Main d'œuvre: 1170€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 524 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 042 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 621 €
Revenus locatifs : +6 524 €
Charges déductibles : -12 621 €
Résultat foncier Année 1 : -6 097 €(Déficit de 6 097 €)
Imputable sur revenu global : 6 097 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 671 €/an
Revenus locatifs : +6 524 €
Charges déductibles : -4 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 853 €/an
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 524 €12 625 €3 655 €-6 101 €6 101 €--
26 654 €4 579 €3 559 €2 075 €---
36 787 €4 480 €3 460 €2 307 €---
46 923 €4 378 €3 358 €2 545 €---
57 062 €4 272 €3 252 €2 790 €---
67 203 €4 162 €3 142 €3 041 €---
77 347 €4 048 €3 028 €3 299 €---
87 494 €3 930 €2 910 €3 564 €---
97 644 €3 808 €2 788 €3 836 €---
107 797 €3 682 €2 661 €4 115 €---
117 953 €3 551 €2 530 €4 402 €---
128 112 €3 415 €2 395 €4 697 €---
138 274 €3 274 €2 254 €5 000 €---
148 439 €3 129 €2 109 €5 311 €---
158 608 €2 978 €1 958 €5 630 €---
168 780 €2 822 €1 802 €5 959 €---
178 956 €2 660 €1 640 €6 296 €---
189 135 €2 492 €1 472 €6 643 €---
199 318 €2 319 €1 299 €6 999 €---
209 504 €2 139 €1 119 €7 365 €---
219 694 €1 953 €933 €7 741 €---
229 888 €1 760 €740 €8 128 €---
2310 086 €1 560 €540 €8 526 €---
2410 287 €1 353 €333 €8 934 €---
2510 493 €1 139 €119 €9 354 €---
TOTAL208 961 €86 507 €53 056 €122 455 €6 101 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 830 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 370 €-1 830 €+3 200 €
2+1 370 €+623 €+747 €
3+1 370 €+692 €+678 €
4+1 370 €+764 €+606 €
5+1 370 €+837 €+533 €
6+1 370 €+912 €+458 €
7+1 370 €+990 €+380 €
8+1 370 €+1 069 €+301 €
9+1 370 €+1 151 €+219 €
10+1 370 €+1 235 €+135 €
11+1 370 €+1 321 €+49 €
12+1 370 €+1 409 €-39 €
13+1 370 €+1 500 €-130 €
14+1 370 €+1 593 €-223 €
15+1 370 €+1 689 €-319 €
16+1 370 €+1 788 €-418 €
17+1 370 €+1 889 €-519 €
18+1 370 €+1 993 €-623 €
19+1 370 €+2 100 €-730 €
20+1 370 €+2 210 €-840 €
21+1 370 €+2 322 €-952 €
22+1 370 €+2 438 €-1 068 €
23+1 370 €+2 558 €-1 188 €
24+1 370 €+2 680 €-1 310 €
25+1 370 €+2 806 €-1 436 €
Total+34 250 €+36 736 €+-2 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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