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Châteaubriant ? Appartement de caractère

VilleChâteaubriant (44)
Surface122
Coût Total235 660
Loyer Annuel13 589
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-218
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 389,34 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 122 m², 6 pièces, Toilettes séparées, Parquet, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivité Saint Nicolas Immobilier ! En plein coeur de la ville, dans une rue calme, découvrez cet appartement situé au 1er étage d'un immeuble de caractère datant des années 1700. Il offre une entrée desservant une salle à manger, un salon avec un parquet en bois massif, une cuisine aménagée avec arrière-cuisine, une salle de bains, des Wc et une chambre. A l'étage, un palier distribue deux chambres et des Wc. Parquets anciens et fenêtres atypiques confèrent à ce bien un charme rare et authentique. Une cave et deux places de stationnement complètent cet appartement situé dans un environnement privilégié. Dpe : En Cours Prix = 169 500 euros H.A.I (Honoraires d'Agence Inclus) à la charge de l'acquéreur Prix du bien hors honoraires = 160 000 euros net vendeur Réf. : 5098Mc Intéressé ? Contactez nous pour organiser une visite ! Découvrez également l'ensemble de nos biens sur notre site internet. (5.94 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.719294, -1.380075
Total : 235 660
Prix d'acquisition : 169 500
Travaux : 52 600
Valeur du bien : 222 100
Frais de notaire : 13 560
Coût estimé : 13 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.27€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13589€/an
Fourchette totale : 887€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 10648€ - 17342€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 379,31 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 276
Prix d'achat :169 500
Décote à l'achat :+1 224 (+0.7%)
Marge achat-revente :-67 384€ (-40.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :88,37€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 236,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 862,82
Coût de l'assurance :26 511,75
Taxe foncière : 1 358,88€/an
Soit par mois : 113,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la salle de bain)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 589 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 660 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 579
Revenus locatifs : +13 589
Charges déductibles : -62 579
Résultat foncier Année 1 : -48 990(Déficit de 48 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 590
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 979 €/an
Revenus locatifs : +13 589
Charges déductibles : -9 979
Résultat foncier Années 2+ : 3 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27590.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 58962 5867 567-48 99721 400 €27 597 €27 597 €
213 8619 7817 3624 079--23 518 €
314 1389 5707 1504 568--18 950 €
414 4219 3516 9315 070--13 880 €
514 7099 1256 7055 584--8 296 €
615 0038 8916 4726 112--2 184 €
715 3038 6506 2316 653---
815 6098 4015 9827 208---
915 9218 1445 7257 777---
1016 2407 8785 4598 362---
1116 5657 6045 1848 961---
1216 8967 3204 9019 576---
1317 2347 0274 60810 207---
1417 5796 7254 30510 854---
1517 9306 4123 99311 518---
1618 2896 0893 67012 200---
1718 6545 7563 33612 899---
1819 0285 4112 99213 617---
1919 4085 0552 63614 353---
2019 7964 6872 26815 109---
2120 1924 3081 88815 885---
2220 5963 9151 49616 681---
2321 0083 5101 09117 498---
2421 4283 09167218 337---
2521 8572 65924019 198---
TOTAL435 253221 947108 863213 30621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 854-6 420+9 274
2+2 8540+2 854
3+2 8540+2 854
4+2 8540+2 854
5+2 8540+2 854
6+2 8540+2 854
7+2 854+1 341+1 513
8+2 854+2 162+692
9+2 854+2 333+521
10+2 854+2 508+346
11+2 854+2 688+166
12+2 854+2 873-19
13+2 854+3 062-208
14+2 854+3 256-402
15+2 854+3 455-601
16+2 854+3 660-806
17+2 854+3 870-1 016
18+2 854+4 085-1 231
19+2 854+4 306-1 452
20+2 854+4 533-1 679
21+2 854+4 765-1 911
22+2 854+5 004-2 150
23+2 854+5 249-2 395
24+2 854+5 501-2 647
25+2 854+5 759-2 905
Total+71 350+63 992+7 358
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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