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Châteaubriant ? Appartement de caractère

Bien expiré
VilleChâteaubriant (44)
Surface122m²
Coût Total235 660€
Loyer Annuel13 589€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 389,34 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 122 m², 6 pièces, Toilettes séparées, Parquet, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivité Saint Nicolas Immobilier ! En plein coeur de la ville, dans une rue calme, découvrez cet appartement situé au 1er étage d'un immeuble de caractère datant des années 1700. Il offre une entrée desservant une salle à manger, un salon avec un parquet en bois massif, une cuisine aménagée avec arrière-cuisine, une salle de bains, des Wc et une chambre. A l'étage, un palier distribue deux chambres et des Wc. Parquets anciens et fenêtres atypiques confèrent à ce bien un charme rare et authentique. Une cave et deux places de stationnement complètent cet appartement situé dans un environnement privilégié. Dpe : En Cours Prix = 169 500 euros H.A.I (Honoraires d'Agence Inclus) à la charge de l'acquéreur Prix du bien hors honoraires = 160 000 euros net vendeur Réf. : 5098Mc Intéressé ? Contactez nous pour organiser une visite ! Découvrez également l'ensemble de nos biens sur notre site internet. (5.94 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.719294, -1.380075
Total : 235 660€
Prix d'acquisition : 169 500€
Travaux : 52 600€
Valeur du bien : 222 100€
Frais de notaire : 13 560€
Coût estimé : 13 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.27€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1132€/mois
Loyer annuel estimé : 13589€/an
Fourchette totale : 887€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 10648€ - 17342€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 379,31 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 276 €
Prix d'achat :169 500 €
Décote à l'achat :+1 224€ (+0.7%)
Marge achat-revente :-67 384€ (-40.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :88,37€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 236,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 862,82€
Coût de l'assurance :26 511,75€
Taxe foncière : 1 358,88€/an
Soit par mois : 113,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 132,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la salle de bain)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 132 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 589 €/an
Calcul : 1 132 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 660 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 359 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 579 €
Revenus locatifs : +13 589 €
Charges déductibles : -62 579 €
Résultat foncier Année 1 : -48 990 €(Déficit de 48 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 979 €/an
Revenus locatifs : +13 589 €
Charges déductibles : -9 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27590.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175 €(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 589 €62 586 €7 567 €-48 997 €21 400 €27 597 €27 597 €
213 861 €9 781 €7 362 €4 079 €--23 518 €
314 138 €9 570 €7 150 €4 568 €--18 950 €
414 421 €9 351 €6 931 €5 070 €--13 880 €
514 709 €9 125 €6 705 €5 584 €--8 296 €
615 003 €8 891 €6 472 €6 112 €--2 184 €
715 303 €8 650 €6 231 €6 653 €---
815 609 €8 401 €5 982 €7 208 €---
915 921 €8 144 €5 725 €7 777 €---
1016 240 €7 878 €5 459 €8 362 €---
1116 565 €7 604 €5 184 €8 961 €---
1216 896 €7 320 €4 901 €9 576 €---
1317 234 €7 027 €4 608 €10 207 €---
1417 579 €6 725 €4 305 €10 854 €---
1517 930 €6 412 €3 993 €11 518 €---
1618 289 €6 089 €3 670 €12 200 €---
1718 654 €5 756 €3 336 €12 899 €---
1819 028 €5 411 €2 992 €13 617 €---
1919 408 €5 055 €2 636 €14 353 €---
2019 796 €4 687 €2 268 €15 109 €---
2120 192 €4 308 €1 888 €15 885 €---
2220 596 €3 915 €1 496 €16 681 €---
2321 008 €3 510 €1 091 €17 498 €---
2421 428 €3 091 €672 €18 337 €---
2521 857 €2 659 €240 €19 198 €---
TOTAL435 253 €221 947 €108 863 €213 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 854 €-6 420 €+9 274 €
2+2 854 €0 €+2 854 €
3+2 854 €0 €+2 854 €
4+2 854 €0 €+2 854 €
5+2 854 €0 €+2 854 €
6+2 854 €0 €+2 854 €
7+2 854 €+1 341 €+1 513 €
8+2 854 €+2 162 €+692 €
9+2 854 €+2 333 €+521 €
10+2 854 €+2 508 €+346 €
11+2 854 €+2 688 €+166 €
12+2 854 €+2 873 €-19 €
13+2 854 €+3 062 €-208 €
14+2 854 €+3 256 €-402 €
15+2 854 €+3 455 €-601 €
16+2 854 €+3 660 €-806 €
17+2 854 €+3 870 €-1 016 €
18+2 854 €+4 085 €-1 231 €
19+2 854 €+4 306 €-1 452 €
20+2 854 €+4 533 €-1 679 €
21+2 854 €+4 765 €-1 911 €
22+2 854 €+5 004 €-2 150 €
23+2 854 €+5 249 €-2 395 €
24+2 854 €+5 501 €-2 647 €
25+2 854 €+5 759 €-2 905 €
Total+71 350 €+63 992 €+7 358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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