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Appartement à vendre

VilleLamastre (07)
Surface51.5m²
Coût Total100 740€
Loyer Annuel6 118€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 51.5 m²
Prix au m² : 1 165,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, 1 chambre, Pas de balcon, Pas de cave

LAMASTRE - Appartement T2 en rez-de-chaussée - Idéal premier achat ou investissement locatif En plein cœur du centre-ville de Lamastre, découvrez cet agréable appartement 2 pièces situé en rez-de-chaussée, à proximité immédiate des commerces, services et commodités. Il se compose d'une spacieuse pièce de vie lumineuse, d'une cuisine indépendante, d'une chambre confortable, d'un hall desservant un WC séparé, une salle d'eau ainsi qu'un grand placard offrant un bel espace de rangement. Que vous recherchiez votre première résidence principale ou un bien à fort potentiel pour un investissement locatif, cet appartement constitue une belle opportunité. Les atouts : Hyper centre de Lamastre Rez-de-chaussée Grande pièce de vie Cuisine indépendante Volets roulants électriques Nombreux rangements Idéal premier achat ou investissement À visiter sans tarder avec Stéphanie RISSOAN Ce bien vous est présenté par Stéphanie, votre conseiller indépendant Dr House Immo, joignable

Ville : Lamastre
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07270
Coordonnées : 44.981135, 4.590709
Total : 100 740€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 35 940€
Valeur du bien : 95 940€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.5m²
Loyer prédit : 9.90€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 12.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6118€/an
Fourchette totale : 403€ - 645€/mois
Fourchette annuelle : 4840€ - 7734€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 538,46 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :79 231 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-19 231€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-21 509€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 045,15€
Coût de l'assurance :8 814,75€
Taxe foncière : 611,85€/an
Soit par mois : 50,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 509,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 586,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 51.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et remplacement des menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état à améliorer
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 940 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 740€
    Rénovation chambre: Parquet flottant 12 m² × 45€/m² = 540€, Peinture 12 m² × 25€/m² = 300€, Électricité: 600€, Menuiseries: 300€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie complète: 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamastre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 118 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 416 €
Revenus locatifs : +6 118 €
Charges déductibles : -40 416 €
Résultat foncier Année 1 : -34 298 €(Déficit de 34 298 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 898 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 476 €/an
Revenus locatifs : +6 118 €
Charges déductibles : -4 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 642 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12897.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 118 €40 419 €3 515 €-34 301 €21 400 €12 901 €12 901 €
26 241 €4 388 €3 423 €1 853 €--11 048 €
36 366 €4 293 €3 328 €2 073 €--8 975 €
46 493 €4 194 €3 230 €2 299 €--6 676 €
56 623 €4 092 €3 128 €2 530 €--4 146 €
66 755 €3 987 €3 022 €2 769 €--1 377 €
76 890 €3 877 €2 913 €3 013 €---
87 028 €3 764 €2 800 €3 264 €---
97 169 €3 647 €2 682 €3 522 €---
107 312 €3 525 €2 561 €3 787 €---
117 458 €3 399 €2 435 €4 059 €---
127 608 €3 269 €2 304 €4 339 €---
137 760 €3 134 €2 169 €4 626 €---
147 915 €2 994 €2 029 €4 921 €---
158 073 €2 848 €1 884 €5 225 €---
168 235 €2 698 €1 734 €5 536 €---
178 399 €2 543 €1 578 €5 857 €---
188 567 €2 381 €1 417 €6 186 €---
198 739 €2 214 €1 250 €6 524 €---
208 913 €2 041 €1 077 €6 872 €---
219 092 €1 862 €898 €7 229 €---
229 274 €1 677 €712 €7 597 €---
239 459 €1 484 €520 €7 975 €---
249 648 €1 285 €321 €8 363 €---
259 841 €1 079 €115 €8 762 €---
TOTAL195 977 €111 096 €51 045 €84 881 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 285 €-6 420 €+7 705 €
2+1 285 €0 €+1 285 €
3+1 285 €0 €+1 285 €
4+1 285 €0 €+1 285 €
5+1 285 €0 €+1 285 €
6+1 285 €0 €+1 285 €
7+1 285 €+491 €+794 €
8+1 285 €+979 €+306 €
9+1 285 €+1 057 €+228 €
10+1 285 €+1 136 €+149 €
11+1 285 €+1 218 €+67 €
12+1 285 €+1 302 €-17 €
13+1 285 €+1 388 €-103 €
14+1 285 €+1 476 €-191 €
15+1 285 €+1 567 €-282 €
16+1 285 €+1 661 €-376 €
17+1 285 €+1 757 €-472 €
18+1 285 €+1 856 €-571 €
19+1 285 €+1 957 €-672 €
20+1 285 €+2 062 €-777 €
21+1 285 €+2 169 €-884 €
22+1 285 €+2 279 €-994 €
23+1 285 €+2 392 €-1 107 €
24+1 285 €+2 509 €-1 224 €
25+1 285 €+2 629 €-1 344 €
Total+32 125 €+25 464 €+6 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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