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Maison à vendre

VillePouzauges (85)
Surface275
Coût Total316 336
Loyer Annuel28 485
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+477
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 200 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 869,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Pouzauges (85700), cette maison de 10 pièces offre un cadre de vie idéal, proche des écoles, lycées, collèges, crèches et à proximité des transports en commun tels que les bus. Les habitants pourront profiter des commodités telles que la fibre optique.

À l'extérieur, la maison présente une jolie façade en pierre, une toiture en tuiles canal, une terrasse et un garage de 30m². L'aménagement extérieur est agréable avec un espace de stationnement et la possibilité d'installer un portail électrique déjà prévu.

Dès l'entrée, un hall spacieux mène à une cuisine équipée, salle à manger, salon, salle de jeux, chambre, salle d'eau et WC. À l'étage, quatre chambres, une salle d'eau et une suite parentale avec chambre, dressing et salle de bain privative sont présentes. Les menuiseries en double vitrage, les différentes revêtements de sol tels que carrelage et parquet ainsi que les velux ajoutent du cachet à cette demeure de caractère.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 239 200 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Julie GUETTE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de La-Roche-sur-Yon sous le numéro 942513672

Ville : Pouzauges
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Coordonnées : 46.756710, -0.863570
Total : 316 336
Prix d'acquisition : 239 200
Travaux : 58 000
Valeur du bien : 297 200
Frais de notaire : 19 136
Coût estimé : 19 136
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2374€/mois
Loyer annuel estimé : 28485€/an
Fourchette totale : 1772€ - 3180€/mois
Fourchette annuelle : 21265€ - 38155€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 12.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 499,24 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :412 291
Prix d'achat :239 200
Décote à l'achat :-173 091 (-42.0%)
Marge achat-revente :95 955€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :316 336
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 566,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :92,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 659,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 685,34
Coût de l'assurance :27 679,40
Taxe foncière : 2 848,47€/an
Soit par mois : 237,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 373,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 896,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :477,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 000
    Isolation toiture/combles: 275 m² × 40€/m² = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:20 400
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouzauges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 485 €/an
Calcul : 2 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 316 336 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 107 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 574
Revenus locatifs : +28 485
Charges déductibles : -72 574
Résultat foncier Année 1 : -44 090(Déficit de 44 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 690
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 574 €/an
Revenus locatifs : +28 485
Charges déductibles : -14 574
Résultat foncier Années 2+ : 13 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22689.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 480(65% de 239 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 654 €/an
Calcul : 155 480 € × 3,636% = 5 654
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 48572 58510 629-44 10021 400 €22 700 €22 700 €
229 05414 30210 34714 752--7 948 €
329 63514 01010 05515 625---
430 22813 7089 75316 520---
530 83313 3969 44017 437---
631 44913 0739 11718 377---
732 07812 7388 78219 340---
832 72012 3928 43620 328---
933 37412 0348 07921 340---
1034 04211 6647 70822 378---
1134 72311 2817 32523 442---
1235 41710 8846 92924 533---
1336 12510 4746 51925 651---
1436 84810 0506 09526 798---
1537 5859 6125 65627 973---
1638 3379 1585 20229 179---
1739 1038 6884 73230 415---
1839 8858 2024 24631 683---
1940 6837 6993 74432 984---
2041 4977 1793 22434 317---
2142 3276 6412 68635 685---
2243 1736 0852 12937 088---
2344 0375 5091 55438 528---
2444 9174 91495840 004---
2545 8164 29734241 518---
TOTAL912 373310 576153 685601 79621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 601 796
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 982-6 420+12 402
2+5 9820+5 982
3+5 982+2 303+3 679
4+5 982+4 956+1 026
5+5 982+5 231+751
6+5 982+5 513+469
7+5 982+5 802+180
8+5 982+6 098-116
9+5 982+6 402-420
10+5 982+6 713-731
11+5 982+7 033-1 051
12+5 982+7 360-1 378
13+5 982+7 695-1 713
14+5 982+8 039-2 057
15+5 982+8 392-2 410
16+5 982+8 754-2 772
17+5 982+9 125-3 143
18+5 982+9 505-3 523
19+5 982+9 895-3 913
20+5 982+10 295-4 313
21+5 982+10 706-4 724
22+5 982+11 126-5 144
23+5 982+11 558-5 576
24+5 982+12 001-6 019
25+5 982+12 456-6 474
Total+149 550+180 539+-30 989
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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