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Maison 6 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface135m²
Coût Total271 400€
Loyer Annuel17 115€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON 4 CHAMBRES JARDIN GARAGE CAHORS SUD

Cahors SUD, 5 mn du pont Valentré, sur un terrain de 3000m² constructible. Maison d'habitation offrant 120 m² de surface habitable répartis sur deux niveaux RDC : cuisine, une pièce, hall d'entrée, garage, chaufferie. ETAGE : Couloir, cuisine, séjour, 4 chambres, salle de bains, wc. Simple vitrage bois Chauffage central fuel, assainissement individuel non conforme Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr Référence annonce : CA7163 Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,45% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 155 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 160 € et 6 980 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.454605, 1.429439
Total : 271 400€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 93 200€
Valeur du bien : 258 200€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17115€/an
Fourchette totale : 1129€ - 1802€/mois
Fourchette annuelle : 13546€ - 21625€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 778,81 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 139 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-75 139€ (-31.3%)
Marge achat-revente :-31 261€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 344,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 423,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 854,11€
Coût de l'assurance :23 747,50€
Taxe foncière : 1 711,53€/an
Soit par mois : 142,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 200 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:13 500€
    Isolation combles: 135 m² × 100€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (matériel) + 2000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ (matériel) + 1000€ (pose) = 3500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet rafraîchissement: 600€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 115 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 950 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 972 €
Revenus locatifs : +17 115 €
Charges déductibles : -104 972 €
Résultat foncier Année 1 : -87 856 €(Déficit de 87 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 772 €/an
Revenus locatifs : +17 115 €
Charges déductibles : -11 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66456.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 115 €104 980 €9 119 €-87 865 €21 400 €66 465 €66 465 €
217 458 €11 538 €8 877 €5 919 €--60 546 €
317 807 €11 288 €8 626 €6 519 €--54 027 €
418 163 €11 029 €8 367 €7 134 €--46 893 €
518 526 €10 761 €8 099 €7 766 €--39 127 €
618 897 €10 483 €7 822 €8 413 €--30 713 €
719 275 €10 196 €7 535 €9 078 €--21 635 €
819 660 €9 899 €7 238 €9 761 €--11 875 €
920 053 €9 592 €6 931 €10 461 €--1 414 €
1020 454 €9 275 €6 613 €11 180 €---
1120 863 €8 946 €6 285 €11 917 €---
1221 281 €8 606 €5 945 €12 675 €---
1321 706 €8 254 €5 593 €13 452 €---
1422 141 €7 890 €5 229 €14 250 €---
1522 583 €7 514 €4 852 €15 069 €---
1623 035 €7 124 €4 463 €15 911 €---
1723 496 €6 721 €4 060 €16 774 €---
1823 966 €6 305 €3 643 €17 661 €---
1924 445 €5 873 €3 212 €18 572 €---
2024 934 €5 427 €2 766 €19 507 €---
2125 432 €4 966 €2 304 €20 467 €---
2225 941 €4 488 €1 827 €21 453 €---
2326 460 €3 994 €1 333 €22 466 €---
2426 989 €3 483 €822 €23 506 €---
2527 529 €2 955 €293 €24 574 €---
TOTAL548 209 €291 590 €131 854 €256 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 594 €-6 420 €+10 014 €
2+3 594 €0 €+3 594 €
3+3 594 €0 €+3 594 €
4+3 594 €0 €+3 594 €
5+3 594 €0 €+3 594 €
6+3 594 €0 €+3 594 €
7+3 594 €0 €+3 594 €
8+3 594 €0 €+3 594 €
9+3 594 €0 €+3 594 €
10+3 594 €+2 930 €+664 €
11+3 594 €+3 575 €+19 €
12+3 594 €+3 802 €-208 €
13+3 594 €+4 036 €-442 €
14+3 594 €+4 275 €-681 €
15+3 594 €+4 521 €-927 €
16+3 594 €+4 773 €-1 179 €
17+3 594 €+5 032 €-1 438 €
18+3 594 €+5 298 €-1 704 €
19+3 594 €+5 571 €-1 977 €
20+3 594 €+5 852 €-2 258 €
21+3 594 €+6 140 €-2 546 €
22+3 594 €+6 436 €-2 842 €
23+3 594 €+6 740 €-3 146 €
24+3 594 €+7 052 €-3 458 €
25+3 594 €+7 372 €-3 778 €
Total+89 850 €+76 986 €+12 864 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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