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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAltillac (19)
Surface170m²
Coût Total109 720€
Loyer Annuel15 958€
Rentabilité14.54%
Cashflow/mois+629€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 523,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 3 chambres, Balcon, Terrasse, Exposition sud

Venez découvrir cette jolie maison pleine de surprise offrant de nombreuse possibilité à sa rénovation. Tout y est à refaire et le choix est varié et variable en fonction de ce que vous souhaitez et de votre imagination. Une très belle vue direction plein sud, avec une charmante terrasse pour les belles soirée d'été entre amis dans ce petit hameau plein de charme à quelques pas de toutes comodités. Implanté sur plus de 3500 m2 de terrain, idéal pour une vie à la campagne proche de la ville.

Ville : Altillac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19120
Coordonnées : 44.993992, 1.837966
Total : 109 720€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 13 600€
Valeur du bien : 102 600€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1330€/mois
Loyer annuel estimé : 15958€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1693€/mois
Fourchette annuelle : 12535€ - 20315€/an
Rentabilité brute :14.54%
Fourchette de rentabilité :11.42% - 18.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 166,93 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :198 377 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-109 377€ (-55.1%)
Marge achat-revente :88 657€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 032,99€
Coût de l'assurance :9 600,50€
Taxe foncière : 1 595,82€/an
Soit par mois : 132,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 329,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :629,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, mise à jour des murs, mise aux normes électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 30 m² (pour 3 chambres)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 600 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 600€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 958 €/an
Calcul : 1 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 121 €
Revenus locatifs : +15 958 €
Charges déductibles : -19 121 €
Résultat foncier Année 1 : -3 163 €(Déficit de 3 163 €)
Imputable sur revenu global : 3 163 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 521 €/an
Revenus locatifs : +15 958 €
Charges déductibles : -5 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 437 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 958 €19 125 €3 545 €-3 167 €3 167 €--
216 277 €5 429 €3 449 €10 848 €---
316 603 €5 330 €3 350 €11 273 €---
416 935 €5 228 €3 248 €11 707 €---
517 274 €5 122 €3 142 €12 152 €---
617 619 €5 013 €3 033 €12 606 €---
717 972 €4 900 €2 920 €13 071 €---
818 331 €4 784 €2 804 €13 547 €---
918 698 €4 663 €2 683 €14 034 €---
1019 072 €4 539 €2 559 €14 533 €---
1119 453 €4 410 €2 431 €15 042 €---
1219 842 €4 278 €2 298 €15 564 €---
1320 239 €4 141 €2 161 €16 098 €---
1420 644 €3 999 €2 019 €16 645 €---
1521 056 €3 852 €1 873 €17 204 €---
1621 478 €3 701 €1 721 €17 777 €---
1721 907 €3 545 €1 565 €18 362 €---
1822 345 €3 383 €1 403 €18 962 €---
1922 792 €3 216 €1 237 €19 576 €---
2023 248 €3 044 €1 064 €20 204 €---
2123 713 €2 866 €886 €20 847 €---
2224 187 €2 682 €702 €21 505 €---
2324 671 €2 492 €512 €22 179 €---
2425 164 €2 295 €315 €22 869 €---
2525 668 €2 092 €112 €23 575 €---
TOTAL511 146 €114 129 €51 033 €397 017 €3 167 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 950 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 351 €-950 €+4 301 €
2+3 351 €+3 255 €+96 €
3+3 351 €+3 382 €-31 €
4+3 351 €+3 512 €-161 €
5+3 351 €+3 645 €-294 €
6+3 351 €+3 782 €-431 €
7+3 351 €+3 921 €-570 €
8+3 351 €+4 064 €-713 €
9+3 351 €+4 210 €-859 €
10+3 351 €+4 360 €-1 009 €
11+3 351 €+4 513 €-1 162 €
12+3 351 €+4 669 €-1 318 €
13+3 351 €+4 829 €-1 478 €
14+3 351 €+4 993 €-1 642 €
15+3 351 €+5 161 €-1 810 €
16+3 351 €+5 333 €-1 982 €
17+3 351 €+5 509 €-2 158 €
18+3 351 €+5 689 €-2 338 €
19+3 351 €+5 873 €-2 522 €
20+3 351 €+6 061 €-2 710 €
21+3 351 €+6 254 €-2 903 €
22+3 351 €+6 452 €-3 101 €
23+3 351 €+6 654 €-3 303 €
24+3 351 €+6 861 €-3 510 €
25+3 351 €+7 073 €-3 722 €
Total+83 775 €+119 105 €+-35 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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