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Appartement à vendre

VilleElbeuf (76)
Surface48m²
Coût Total119 800€
Loyer Annuel5 897€
Rentabilité4.92%
Cashflow/mois-255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 354,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine ouverte, 1 chambre, 1 parking: Parking, Terrasse, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial OFFICE NOTARIAL DU COURS CARNOT, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - ELBEUF (76500)

A vendre ELBEUF 76500 - Petite maison en copropriété au fond d'une cour, comprenant au R.D.C : une véranda à usage d'entrée, cuisine ouverte sur le séjour (26 M2) et W.C - A l'étage : 2 petites chambres, dégagement et S.D.D - Chauffage individuel électrique - Place du parking (petite voiture) - Le logement est actuellement loué (bail 01/05/2024), loyer mensuel 500€ + 40€ (charges) - Taxe foncière : 861€ - Charges trimestrielles de copropriété : 165€ + 9€ (fonds de travaux)

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.22.41.32.65

Annonce de l'étude OFFICE NOTARIAL DU COURS CARNOT, SELAS - Notaires à Elbeuf - N° SIRET : 93427387100012

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Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.274750, 0.991812
Total : 119 800€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 114 600€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 13.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5897€/an
Fourchette totale : 367€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 4408€ - 7889€/an
Rentabilité brute :4.92%
Fourchette de rentabilité :3.68% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 360 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :65 280 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-280€ (-0.4%)
Marge achat-revente :-54 520€ (-83.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 620,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 245,83€
Coût de l'assurance :8 985,00€
Taxe foncière : 861,00€/an
Soit par mois : 71,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 491,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre en état mauvais nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(1 033 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 897 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 442 €
Revenus locatifs : +5 897 €
Charges déductibles : -55 442 €
Résultat foncier Année 1 : -49 545 €(Déficit de 49 545 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 145 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 842 €/an
Revenus locatifs : +5 897 €
Charges déductibles : -5 842 €
Résultat foncier Années 2+ : 55 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28145.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 897 €55 446 €3 966 €-49 549 €21 400 €28 149 €28 149 €
26 015 €5 740 €3 860 €275 €--27 874 €
36 135 €5 631 €3 750 €505 €--27 369 €
46 258 €5 517 €3 637 €741 €--26 628 €
56 383 €5 400 €3 520 €983 €--25 645 €
66 511 €5 279 €3 398 €1 232 €--24 413 €
76 641 €5 153 €3 273 €1 488 €--22 925 €
86 774 €5 024 €3 144 €1 750 €--21 175 €
96 910 €4 890 €3 010 €2 020 €--19 155 €
107 048 €4 751 €2 871 €2 296 €--16 859 €
117 189 €4 608 €2 728 €2 580 €--14 278 €
127 332 €4 460 €2 580 €2 872 €---
137 479 €4 307 €2 426 €3 172 €---
147 629 €4 149 €2 268 €3 480 €---
157 781 €3 985 €2 104 €3 796 €---
167 937 €3 815 €1 935 €4 121 €---
178 096 €3 640 €1 760 €4 455 €---
188 257 €3 459 €1 579 €4 798 €---
198 423 €3 272 €1 392 €5 151 €---
208 591 €3 078 €1 198 €5 513 €---
218 763 €2 878 €998 €5 885 €---
228 938 €2 671 €791 €6 267 €---
239 117 €2 457 €577 €6 660 €---
249 299 €2 236 €356 €7 063 €---
259 485 €2 007 €127 €7 478 €---
TOTAL188 889 €153 856 €57 246 €35 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 238 €-6 420 €+7 658 €
2+1 238 €0 €+1 238 €
3+1 238 €0 €+1 238 €
4+1 238 €0 €+1 238 €
5+1 238 €0 €+1 238 €
6+1 238 €0 €+1 238 €
7+1 238 €0 €+1 238 €
8+1 238 €0 €+1 238 €
9+1 238 €0 €+1 238 €
10+1 238 €0 €+1 238 €
11+1 238 €0 €+1 238 €
12+1 238 €+862 €+376 €
13+1 238 €+952 €+286 €
14+1 238 €+1 044 €+194 €
15+1 238 €+1 139 €+99 €
16+1 238 €+1 236 €+2 €
17+1 238 €+1 337 €-99 €
18+1 238 €+1 439 €-201 €
19+1 238 €+1 545 €-307 €
20+1 238 €+1 654 €-416 €
21+1 238 €+1 765 €-527 €
22+1 238 €+1 880 €-642 €
23+1 238 €+1 998 €-760 €
24+1 238 €+2 119 €-881 €
25+1 238 €+2 243 €-1 005 €
Total+30 950 €+14 793 €+16 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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