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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleLimay (78)
Surface80m²
Coût Total247 500€
Loyer Annuel12 436€
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 187,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m² - Appartement 4 pièces 80 m²

Evan FERNANDES, AUREA Immobilier, vous propose en exclusivité :

À Limay, au coeur du centre-ville, dans une résidence privée, un appartement de type T4 comprenant :

Une entrée, un séjour lumineux avec balcon, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres avec la possibilité de créer une troisième chambre, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant.

EN ANNEXE :

  • Un Garage (Box)
  • Une grande cave
  • Une place de parking

LES PLUS :

  • Résidence calme et sécurisée
  • Bus à moins d'une minute à pied
  • A proximité de toutes les commodités

Appartement en très bon état, à visiter sans attendre ! Evan FERNANDES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 981 563 307 - Versailles.

Surface : 80 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 136 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/03/2026

Consommation énergie primaire : 146 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 142 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Limay
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78520
Coordonnées : 48.995940, 1.733555
Total : 247 500€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 58 500€
Valeur du bien : 233 500€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 12.95€/m²/mois
Fourchette : 11.18€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12436€/an
Fourchette totale : 894€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 10730€ - 14413€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 5.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 509,17 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 733 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-25 733€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-46 767€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 225,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 298,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 242,78€
Coût de l'assurance :21 656,25€
Taxe foncière : 1 243,62€/an
Soit par mois : 103,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 036,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 401,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-365,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€/cuisine = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€/salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 436 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 866 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 918 €
Revenus locatifs : +12 436 €
Charges déductibles : -68 918 €
Résultat foncier Année 1 : -56 482 €(Déficit de 56 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 418 €/an
Revenus locatifs : +12 436 €
Charges déductibles : -10 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35081.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 436 €68 926 €8 316 €-56 490 €21 400 €35 090 €35 090 €
212 685 €10 205 €8 095 €2 480 €--32 610 €
312 939 €9 977 €7 867 €2 962 €--29 648 €
413 197 €9 740 €7 630 €3 457 €--26 191 €
513 461 €9 496 €7 386 €3 966 €--22 225 €
613 731 €9 243 €7 133 €4 488 €--17 738 €
714 005 €8 981 €6 871 €5 024 €--12 714 €
814 285 €8 711 €6 601 €5 575 €--7 139 €
914 571 €8 430 €6 321 €6 140 €--999 €
1014 862 €8 141 €6 031 €6 722 €---
1115 160 €7 841 €5 731 €7 319 €---
1215 463 €7 531 €5 421 €7 932 €---
1315 772 €7 210 €5 100 €8 562 €---
1416 087 €6 878 €4 768 €9 209 €---
1516 409 €6 535 €4 425 €9 874 €---
1616 737 €6 180 €4 070 €10 558 €---
1717 072 €5 812 €3 703 €11 260 €---
1817 414 €5 432 €3 322 €11 981 €---
1917 762 €5 039 €2 929 €12 723 €---
2018 117 €4 632 €2 522 €13 485 €---
2118 479 €4 211 €2 101 €14 268 €---
2218 849 €3 776 €1 666 €15 073 €---
2319 226 €3 325 €1 215 €15 901 €---
2419 611 €2 859 €749 €16 751 €---
2520 003 €2 377 €267 €17 626 €---
TOTAL398 334 €231 489 €120 243 €166 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 436 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612 €-6 420 €+9 032 €
2+2 612 €0 €+2 612 €
3+2 612 €0 €+2 612 €
4+2 612 €0 €+2 612 €
5+2 612 €0 €+2 612 €
6+2 612 €0 €+2 612 €
7+2 612 €0 €+2 612 €
8+2 612 €0 €+2 612 €
9+2 612 €0 €+2 612 €
10+2 612 €+1 717 €+895 €
11+2 612 €+2 196 €+416 €
12+2 612 €+2 380 €+232 €
13+2 612 €+2 569 €+43 €
14+2 612 €+2 763 €-151 €
15+2 612 €+2 962 €-350 €
16+2 612 €+3 167 €-555 €
17+2 612 €+3 378 €-766 €
18+2 612 €+3 594 €-982 €
19+2 612 €+3 817 €-1 205 €
20+2 612 €+4 045 €-1 433 €
21+2 612 €+4 280 €-1 668 €
22+2 612 €+4 522 €-1 910 €
23+2 612 €+4 770 €-2 158 €
24+2 612 €+5 025 €-2 413 €
25+2 612 €+5 288 €-2 676 €
Total+65 300 €+50 053 €+15 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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