Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface230m²
Coût Total372 600€
Loyer Annuel28 354€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 152,17 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À Vendre – Magnifique maison de maître à Auxerre, proche centre-ville

Situation idéale : à deux pas du centre-ville, des écoles et commerces, cette maison traversante bénéficie de deux accès.

Les atouts du bien :

Rez-de-chaussée : entrée, vaste salon/séjour lumineux, salle à manger, cuisine avec arrière-cuisine, suite parentale, chambre supplémentaire et salle d'eau.

Étage : palier desservant 4 chambres, salle de bain avec baignoire & douche, WC indépendant.

Sous-sol total : chaufferie, cave, atelier et espaces de rangement.

Extérieur : jardin clos et arboré, garage.

Un projet personnalisable : la maison est habitable immédiatement, mais des aménagements complémentaires permettront de révéler tout son charme et de créer un intérieur sur mesure.

Une maison idéale pour accueillir une grande famille ou combiner espace de vie et télétravail, dans un cadre pratique et agréable !

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Total : 372 600€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 86 400€
Valeur du bien : 351 400€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2363€/mois
Loyer annuel estimé : 28354€/an
Fourchette totale : 1896€ - 2945€/mois
Fourchette annuelle : 22753€ - 35335€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 895,89 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :436 055 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :-171 055€ (-39.2%)
Marge achat-revente :63 455€ (14.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 845,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :108,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 954,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 020,04€
Coût de l'assurance :32 602,50€
Taxe foncière : 2 835,41€/an
Soit par mois : 236,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 362,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 190,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 400 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 100€
    Isolation combles: 230 m² × 70€/m² = 16100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 700€ = 20300€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 354 €/an
Calcul : 2 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 304 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 835 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 047 €
Revenus locatifs : +28 354 €
Charges déductibles : -103 047 €
Résultat foncier Année 1 : -74 693 €(Déficit de 74 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 647 €/an
Revenus locatifs : +28 354 €
Charges déductibles : -16 647 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53292.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 354 €103 059 €12 519 €-74 705 €21 400 €53 305 €53 305 €
228 921 €16 326 €12 187 €12 595 €--40 710 €
329 500 €15 983 €11 843 €13 517 €--27 193 €
430 090 €15 627 €11 487 €14 463 €--12 730 €
530 691 €15 259 €11 119 €15 433 €---
631 305 €14 878 €10 738 €16 427 €---
731 931 €14 484 €10 344 €17 447 €---
832 570 €14 076 €9 937 €18 493 €---
933 221 €13 655 €9 515 €19 566 €---
1033 886 €13 219 €9 079 €20 667 €---
1134 564 €12 768 €8 628 €21 796 €---
1235 255 €12 301 €8 161 €22 954 €---
1335 960 €11 818 €7 678 €24 142 €---
1436 679 €11 318 €7 179 €25 361 €---
1537 413 €10 801 €6 662 €26 611 €---
1638 161 €10 267 €6 127 €27 894 €---
1738 924 €9 713 €5 574 €29 211 €---
1839 703 €9 141 €5 002 €30 561 €---
1940 497 €8 549 €4 410 €31 948 €---
2041 307 €7 937 €3 797 €33 370 €---
2142 133 €7 303 €3 164 €34 830 €---
2242 975 €6 648 €2 508 €36 328 €---
2343 835 €5 969 €1 830 €37 866 €---
2444 712 €5 268 €1 128 €39 444 €---
2545 606 €4 542 €402 €41 064 €---
TOTAL908 191 €370 908 €181 020 €537 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 537 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 954 €-6 420 €+12 374 €
2+5 954 €0 €+5 954 €
3+5 954 €0 €+5 954 €
4+5 954 €0 €+5 954 €
5+5 954 €+811 €+5 143 €
6+5 954 €+4 928 €+1 026 €
7+5 954 €+5 234 €+720 €
8+5 954 €+5 548 €+406 €
9+5 954 €+5 870 €+84 €
10+5 954 €+6 200 €-246 €
11+5 954 €+6 539 €-585 €
12+5 954 €+6 886 €-932 €
13+5 954 €+7 243 €-1 289 €
14+5 954 €+7 608 €-1 654 €
15+5 954 €+7 983 €-2 029 €
16+5 954 €+8 368 €-2 414 €
17+5 954 €+8 763 €-2 809 €
18+5 954 €+9 168 €-3 214 €
19+5 954 €+9 584 €-3 630 €
20+5 954 €+10 011 €-4 057 €
21+5 954 €+10 449 €-4 495 €
22+5 954 €+10 898 €-4 944 €
23+5 954 €+11 360 €-5 406 €
24+5 954 €+11 833 €-5 879 €
25+5 954 €+12 319 €-6 365 €
Total+148 850 €+161 185 €+-12 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →