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Appartement type 3 avec vue sur la Loire

VilleNevers (58)
Surface68.7m²
Coût Total72 960€
Loyer Annuel6 994€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 68.7 m²
Prix au m² : 902,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

NEVERS, résidence les Eduens, venez visiter ce bel appartement de 69m2 comprenant un séjour lumineux avec terrasse, une cuisine avec cellier, 2 chambres, un dressing, une salle de bains et un WC. Une cave et une place de parking complète l'ensemble. Les fenêtres sont en double vitrage. Modernisation de l'appartement à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.fnaim-beugnot.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.983297, 3.152014
Total : 72 960€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 68 000€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.7m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6994€/an
Fourchette totale : 455€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5460€ - 8959€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 12.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,36 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 068 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-16 068€ (-20.6%)
Marge achat-revente :5 108€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :365,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 386,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 616,49€
Coût de l'assurance :6 384,00€
Taxe foncière : 699,41€/an
Soit par mois : 58,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 582,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 444,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (estimation ~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du parquet usé dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du parquet usé dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 994 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 476 €
Revenus locatifs : +6 994 €
Charges déductibles : -9 476 €
Résultat foncier Année 1 : -2 482 €(Déficit de 2 482 €)
Imputable sur revenu global : 2 482 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 476 €/an
Revenus locatifs : +6 994 €
Charges déductibles : -3 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 518 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 994 €9 479 €2 524 €-2 485 €2 485 €--
27 134 €3 413 €2 458 €3 721 €---
37 277 €3 344 €2 389 €3 932 €---
47 422 €3 273 €2 318 €4 149 €---
57 571 €3 200 €2 245 €4 371 €---
67 722 €3 124 €2 169 €4 598 €---
77 876 €3 045 €2 090 €4 831 €---
88 034 €2 963 €2 009 €5 071 €---
98 195 €2 879 €1 924 €5 316 €---
108 359 €2 792 €1 837 €5 567 €---
118 526 €2 701 €1 746 €5 825 €---
128 696 €2 607 €1 652 €6 089 €---
138 870 €2 510 €1 555 €6 360 €---
149 048 €2 410 €1 455 €6 638 €---
159 229 €2 305 €1 351 €6 923 €---
169 413 €2 198 €1 243 €7 216 €---
179 601 €2 086 €1 131 €7 516 €---
189 793 €1 970 €1 015 €7 823 €---
199 989 €1 850 €896 €8 139 €---
2010 189 €1 726 €772 €8 463 €---
2110 393 €1 598 €643 €8 795 €---
2210 601 €1 465 €510 €9 136 €---
2310 813 €1 327 €372 €9 486 €---
2411 029 €1 184 €230 €9 844 €---
2511 250 €1 037 €82 €10 213 €---
TOTAL224 022 €66 486 €36 616 €157 536 €2 485 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 745 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 536 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 469 €-745 €+2 214 €
2+1 469 €+1 116 €+353 €
3+1 469 €+1 180 €+289 €
4+1 469 €+1 245 €+224 €
5+1 469 €+1 311 €+158 €
6+1 469 €+1 379 €+90 €
7+1 469 €+1 449 €+20 €
8+1 469 €+1 521 €-52 €
9+1 469 €+1 595 €-126 €
10+1 469 €+1 670 €-201 €
11+1 469 €+1 747 €-278 €
12+1 469 €+1 827 €-358 €
13+1 469 €+1 908 €-439 €
14+1 469 €+1 991 €-522 €
15+1 469 €+2 077 €-608 €
16+1 469 €+2 165 €-696 €
17+1 469 €+2 255 €-786 €
18+1 469 €+2 347 €-878 €
19+1 469 €+2 442 €-973 €
20+1 469 €+2 539 €-1 070 €
21+1 469 €+2 638 €-1 169 €
22+1 469 €+2 741 €-1 272 €
23+1 469 €+2 846 €-1 377 €
24+1 469 €+2 953 €-1 484 €
25+1 469 €+3 064 €-1 595 €
Total+36 725 €+47 261 €+-10 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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