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Appartement 5 pièces 91 m²

Bien expiré
VilleAubervilliers (93)
Surface91
Coût Total298 600
Loyer Annuel19 201
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 582,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 91 m² - Appartement À Vendre

Appartement F5 À VENDRE 91 m² – Proche Mairie d'Aubervilliers

À vendre en exclusivité bel appartement F5 de 91 m², situé sur Aubervilliers, dans un quartier central et recherché, à proximité immédiate de la Mairie d'Aubervilliers. L'appartement se compose d'un séjour spacieux et lumineux, de 4 chambres, d'une cuisine indépendante équipée et aménagée, d'une salle de bains, de WC séparés, un dégagement et de nombreux rangements. Idéal pour une famille ou un investissement.

Localisation & transports : Nouveau Métro Ligne 12 – Mairie d'Aubervilliers à quelques minutes à pied Gare RER B LA COURNEUVE - AUBERVILLIERS Nombreuses lignes de bus à proximité Accès rapide aux grands axes routiers : A86, A1, A3 et périphérique parisien

Commodités à proximité immédiate : Commerces de quartier, supermarchés, boulangeries, restaurants Marché d'Aubervilliers Services administratifs (mairie, poste, banques)

Écoles & vie de famille : Écoles maternelles et élémentaires à proximité Collèges et lycées accessibles rapidement Crèches et équipements sportifs à quelques minutes Espaces verts et parcs proches

Quartier dynamique, bien desservi, en pleine évolution, offrant un cadre de vie pratique et agréable tout en restant proche de Paris.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous. Référence agence : 671 Référence annonce : LLQZ-AC0-XGR Date de réalisation du diagnostic : 29/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 080 € et 2 860 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aubervilliers
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93300
Coordonnées : 48.915146, 2.384189
Total : 298 600
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 44 800
Valeur du bien : 279 800
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 17.58€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 22.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1600€/mois
Loyer annuel estimé : 19201€/an
Fourchette totale : 1252€ - 2044€/mois
Fourchette annuelle : 15030€ - 24530€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 456,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :84,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 541,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 411,23
Coût de l'assurance :25 381,00
Taxe foncière : 1 920,08€/an
Soit par mois : 160,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 600,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 701,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (inclus pose et matériaux)
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 56€/m² = 1400€
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 201 €/an
Calcul : 1 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 600 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 015 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 343
Revenus locatifs : +19 201
Charges déductibles : -57 343
Résultat foncier Année 1 : -38 143(Déficit de 38 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 743
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 543 €/an
Revenus locatifs : +19 201
Charges déductibles : -12 543
Résultat foncier Années 2+ : 6 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16742.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 20157 3539 618-38 15221 400 €16 752 €16 752 €
219 58512 2939 3577 292--9 460 €
319 97712 0249 0897 953--1 507 €
420 37611 7468 8118 630---
520 78411 4598 5249 324---
621 19911 1638 22810 036---
721 62310 8577 92110 767---
822 05610 5407 60511 515---
922 49710 2147 27812 283---
1022 9479 8766 94113 071---
1123 4069 5276 59213 878---
1223 8749 1676 23214 707---
1324 3518 7955 85915 557---
1424 8388 4105 47516 428---
1525 3358 0135 07717 322---
1625 8427 6024 66718 239---
1726 3597 1784 24319 180---
1826 8866 7403 80520 145---
1927 4236 2883 35221 136---
2027 9725 8202 88522 152---
2128 5315 3372 40223 194---
2229 1024 8381 90324 264---
2329 6844 3231 38825 361---
2430 2783 79085526 487---
2530 8833 24030527 643---
TOTAL615 008256 594138 411358 41421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 414
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 032-6 420+10 452
2+4 0320+4 032
3+4 0320+4 032
4+4 032+2 137+1 895
5+4 032+2 797+1 235
6+4 032+3 011+1 021
7+4 032+3 230+802
8+4 032+3 455+577
9+4 032+3 685+347
10+4 032+3 921+111
11+4 032+4 164-132
12+4 032+4 412-380
13+4 032+4 667-635
14+4 032+4 928-896
15+4 032+5 197-1 165
16+4 032+5 472-1 440
17+4 032+5 754-1 722
18+4 032+6 044-2 012
19+4 032+6 341-2 309
20+4 032+6 646-2 614
21+4 032+6 958-2 926
22+4 032+7 279-3 247
23+4 032+7 608-3 576
24+4 032+7 946-3 914
25+4 032+8 293-4 261
Total+100 800+107 524+-6 724
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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