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Achat duplex

Bien expiré
VilleMorsang-sur-Orge (91)
Surface149m²
Coût Total341 690€
Loyer Annuel26 581€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 298 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Votre agence Guy Hoquet Morsang sur Orge vous propose cet appartement de 149m² à vendre, idéalement situé à Morsang sur Orge, à proximité du marché.

Cet appartement est au premier étage d'une maison divisée en 2 logements. Vous avez tout le confort d'une maison. Celui se compose d'un grand séjour double lumineux de 40 m² avec son accès direct à une grande terrasse , 5 chambres, et une salle d'eau. La cuisine est aménagée et le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz.

À l'extérieur, vous bénéficierez d'un grand jardin, un garage fermé et une place de stationnement, avec un portail électrique pour plus de sécurité.

L'emplacement est idéal, à seulement 5 minutes des écoles, et à 10 minutes de la gare. Vous trouverez également à proximité plusieurs établissements scolaires tels que le Groupe Scolaire Marcel Cachin, le Groupe Scolaire Paul Langevin, et le Collège Jean Zay.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 4 lots - dont 2 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Virginie HARLÉ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 802365585 - EVRY.

Ville : Morsang-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91390
Coordonnées : 48.650412, 2.358587
Total : 341 690€
Prix d'acquisition : 298 000€
Travaux : 19 850€
Valeur du bien : 317 850€
Frais de notaire : 23 840€
Coût estimé : 23 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 12.43€ - 17.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2215€/mois
Loyer annuel estimé : 26581€/an
Fourchette totale : 1852€ - 2649€/mois
Fourchette annuelle : 22224€ - 31794€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 681,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 783,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 730,20€
Coût de l'assurance :30 752,10€
Taxe foncière : 2 658,14€/an
Soit par mois : 221,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 215,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 005,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz, si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 850 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Revêtement sol: 60 m² × 60€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Autres pièces - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 581 €/an
Calcul : 2 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 690 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 230 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 004 €
Revenus locatifs : +26 581 €
Charges déductibles : -35 004 €
Résultat foncier Année 1 : -8 423 €(Déficit de 8 423 €)
Imputable sur revenu global : 8 423 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 154 €/an
Revenus locatifs : +26 581 €
Charges déductibles : -15 154 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 427 €/an
Prix d'achat du bien : 298 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 193 700 €(65% de 298 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 044 €/an
Calcul : 193 700 € × 3,636% = 7 044 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 581 €35 015 €11 277 €-8 434 €8 434 €--
227 113 €14 863 €10 975 €12 250 €---
327 655 €14 551 €10 663 €13 104 €---
428 208 €14 229 €10 340 €13 980 €---
528 773 €13 895 €10 007 €14 878 €---
629 348 €13 550 €9 662 €15 798 €---
729 935 €13 193 €9 305 €16 741 €---
830 534 €12 825 €8 937 €17 709 €---
931 144 €12 444 €8 555 €18 701 €---
1031 767 €12 049 €8 161 €19 718 €---
1132 403 €11 642 €7 754 €20 761 €---
1233 051 €11 221 €7 332 €21 830 €---
1333 712 €10 785 €6 897 €22 927 €---
1434 386 €10 334 €6 446 €24 051 €---
1535 074 €9 869 €5 981 €25 205 €---
1635 775 €9 387 €5 499 €26 388 €---
1736 491 €8 889 €5 001 €27 601 €---
1837 220 €8 375 €4 487 €28 846 €---
1937 965 €7 843 €3 954 €30 122 €---
2038 724 €7 292 €3 404 €31 432 €---
2139 499 €6 724 €2 835 €32 775 €---
2240 289 €6 135 €2 247 €34 153 €---
2341 094 €5 527 €1 639 €35 567 €---
2441 916 €4 899 €1 010 €37 018 €---
2542 755 €4 249 €360 €38 506 €---
TOTAL851 410 €279 786 €162 730 €571 624 €8 434 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 530 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 571 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 582 €-2 530 €+8 112 €
2+5 582 €+3 675 €+1 907 €
3+5 582 €+3 931 €+1 651 €
4+5 582 €+4 194 €+1 388 €
5+5 582 €+4 463 €+1 119 €
6+5 582 €+4 739 €+843 €
7+5 582 €+5 022 €+560 €
8+5 582 €+5 313 €+269 €
9+5 582 €+5 610 €-28 €
10+5 582 €+5 915 €-333 €
11+5 582 €+6 228 €-646 €
12+5 582 €+6 549 €-967 €
13+5 582 €+6 878 €-1 296 €
14+5 582 €+7 215 €-1 633 €
15+5 582 €+7 561 €-1 979 €
16+5 582 €+7 916 €-2 334 €
17+5 582 €+8 280 €-2 698 €
18+5 582 €+8 654 €-3 072 €
19+5 582 €+9 037 €-3 455 €
20+5 582 €+9 429 €-3 847 €
21+5 582 €+9 832 €-4 250 €
22+5 582 €+10 246 €-4 664 €
23+5 582 €+10 670 €-5 088 €
24+5 582 €+11 105 €-5 523 €
25+5 582 €+11 552 €-5 970 €
Total+139 550 €+171 487 €+-31 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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