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Maison à vendre

VilleGattières (06)
Surface128m²
Coût Total364 080€
Loyer Annuel32 671€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+476€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 330 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 2 578,13 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, Balcon

Au coeur du village historique, proche des stationnements, belle maison d'angle de 128 m2 sur 3 niveaux, plus cave et grenier, offrant en rez-de-chaussée, une entrée, un salon, un séjour avec cuisine US, un WC, le premier étage dessert, deux chambres, une salle d'eau, un WC, une buanderie et un balcon, puis au second étage, trois chambres, un dressing et accessoires au grenier. Une cave complète ce bien. DE TRES BEAUX VOLUMES !

Ville : Gattières
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06510
Coordonnées : 43.771429, 7.160113
Total : 364 080€
Prix d'acquisition : 330 000€
Travaux : 7 680€
Valeur du bien : 337 680€
Frais de notaire : 26 400€
Coût estimé : 26 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 21.27€/m²/mois
Fourchette : 13.18€ - 34.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2723€/mois
Loyer annuel estimé : 32671€/an
Fourchette totale : 1687€ - 4394€/mois
Fourchette annuelle : 20241€ - 52733€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 14.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 573,9 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :585 459 €
Prix d'achat :330 000 €
Décote à l'achat :-255 459€ (-43.6%)
Marge achat-revente :221 379€ (37.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 828,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :145,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 974,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 480,01€
Coût de l'assurance :43 689,60€
Taxe foncière : 3 267,08€/an
Soit par mois : 272,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 722,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 246,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :476,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres avec signes d'usure, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 680 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 680€
    Isolation des combles: 128 m² × 60€/m² = 7680€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 680€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 680€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 671 €/an
Calcul : 2 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 748 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 386 €
Revenus locatifs : +32 671 €
Charges déductibles : -25 386 €
Résultat foncier Année 1 : 7 285 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 706 €/an
Revenus locatifs : +32 671 €
Charges déductibles : -17 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 965 €/an
Prix d'achat du bien : 330 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 214 500 €(65% de 330 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 800 €/an
Calcul : 214 500 € × 3,636% = 7 800 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 671 €25 398 €12 703 €7 273 €---
233 324 €17 387 €12 372 €15 938 €---
333 991 €17 043 €12 029 €16 947 €---
434 671 €16 688 €11 673 €17 983 €---
535 364 €16 319 €11 305 €19 045 €---
636 071 €15 938 €10 923 €20 134 €---
736 793 €15 542 €10 528 €21 250 €---
837 529 €15 133 €10 118 €22 396 €---
938 279 €14 709 €9 694 €23 571 €---
1039 045 €14 269 €9 254 €24 776 €---
1139 826 €13 814 €8 799 €26 012 €---
1240 622 €13 342 €8 328 €27 280 €---
1341 435 €12 854 €7 839 €28 581 €---
1442 263 €12 348 €7 333 €29 915 €---
1543 108 €11 824 €6 809 €31 285 €---
1643 971 €11 281 €6 266 €32 690 €---
1744 850 €10 718 €5 704 €34 132 €---
1845 747 €10 136 €5 121 €35 611 €---
1946 662 €9 532 €4 518 €37 130 €---
2047 595 €8 907 €3 893 €38 688 €---
2148 547 €8 260 €3 245 €40 287 €---
2249 518 €7 589 €2 574 €41 929 €---
2350 508 €6 894 €1 879 €43 614 €---
2451 519 €6 174 €1 159 €45 344 €---
2552 549 €5 429 €414 €47 120 €---
TOTAL1 046 456 €317 527 €184 480 €728 930 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 728 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 861 €+2 182 €+4 679 €
2+6 861 €+4 781 €+2 080 €
3+6 861 €+5 084 €+1 777 €
4+6 861 €+5 395 €+1 466 €
5+6 861 €+5 713 €+1 148 €
6+6 861 €+6 040 €+821 €
7+6 861 €+6 375 €+486 €
8+6 861 €+6 719 €+142 €
9+6 861 €+7 071 €-210 €
10+6 861 €+7 433 €-572 €
11+6 861 €+7 804 €-943 €
12+6 861 €+8 184 €-1 323 €
13+6 861 €+8 574 €-1 713 €
14+6 861 €+8 975 €-2 114 €
15+6 861 €+9 385 €-2 524 €
16+6 861 €+9 807 €-2 946 €
17+6 861 €+10 239 €-3 378 €
18+6 861 €+10 683 €-3 822 €
19+6 861 €+11 139 €-4 278 €
20+6 861 €+11 606 €-4 745 €
21+6 861 €+12 086 €-5 225 €
22+6 861 €+12 579 €-5 718 €
23+6 861 €+13 084 €-6 223 €
24+6 861 €+13 603 €-6 742 €
25+6 861 €+14 136 €-7 275 €
Total+171 525 €+218 679 €+-47 154 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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