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Immeuble 16 pièces 279 m²

VilleSaint-Geniez-d'Olt (12)
Surface279m²
Coût Total291 200€
Loyer Annuel25 293€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+354€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 279 m²
Prix au m² : 788,53 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 16 pièces 279 m²

Exclusivité, Druot Immobilier, vous propose à st Geniez d'Olt et d'Aubrac, un ensemble immobilier, composé de 4 appartements avec jardins, d'un garage de 50m2, d'une terrasse avec vue. A  5min à  pied des commodités. 4 appartements : T2 en rez de chaussée, de 50.65m2 et 47.96m2 et T3 de 81.89m2. T4 à  l'étage de 98.93m2 avec terrasse et huisseries refaites. Un T3 en cours de rénovation. Le cadre idéal pour s'installer et dégager une rentabilité locative en même temps !

  • garage - stationnement privatifs -chauffage fioul et electrique Contactez nous au [Coordonnées masquées]

Surface : 279 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/02/2025

Consommation énergie primaire : 342 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 100 € et 11 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Geniez-d'Olt
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12130
Coordonnées : 44.466970, 2.974535
Total : 291 200€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 53 600€
Valeur du bien : 273 600€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 279m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 2108€/mois
Loyer annuel estimé : 25293€/an
Fourchette totale : 1650€ - 2692€/mois
Fourchette annuelle : 19800€ - 32308€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 273,47 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :355 298 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-135 298€ (-38.1%)
Marge achat-revente :64 098€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 457,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :84,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 542,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 144,75€
Coût de l'assurance :25 480,00€
Taxe foncière : 2 529,27€/an
Soit par mois : 210,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 107,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 753,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :354,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul et électrique existant
Quantité: 1 système pour 279 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité pour l'ensemble des appartements
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (état 3/5)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et amélioration
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 600 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 600€ = 16800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Geniez-d'Olt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 293 €/an
Calcul : 2 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 019 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 213 €
Revenus locatifs : +25 293 €
Charges déductibles : -67 213 €
Résultat foncier Année 1 : -41 920 €(Déficit de 41 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 613 €/an
Revenus locatifs : +25 293 €
Charges déductibles : -13 613 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 680 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20519.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 293 €67 222 €10 074 €-41 929 €21 400 €20 529 €20 529 €
225 799 €13 358 €9 810 €12 440 €--8 089 €
326 315 €13 085 €9 537 €13 230 €---
426 841 €12 802 €9 253 €14 039 €---
527 378 €12 509 €8 960 €14 869 €---
627 925 €12 205 €8 657 €15 720 €---
728 484 €11 891 €8 343 €16 593 €---
829 053 €11 566 €8 017 €17 488 €---
929 634 €11 229 €7 680 €18 406 €---
1030 227 €10 880 €7 331 €19 348 €---
1130 832 €10 518 €6 970 €20 314 €---
1231 448 €10 144 €6 595 €21 305 €---
1332 077 €9 756 €6 208 €22 321 €---
1432 719 €9 355 €5 806 €23 364 €---
1533 373 €8 939 €5 391 €24 434 €---
1634 041 €8 509 €4 960 €25 532 €---
1734 721 €8 063 €4 514 €26 659 €---
1835 416 €7 601 €4 053 €27 815 €---
1936 124 €7 123 €3 575 €29 001 €---
2036 847 €6 628 €3 079 €30 219 €---
2137 584 €6 115 €2 567 €31 468 €---
2238 335 €5 584 €2 036 €32 751 €---
2339 102 €5 035 €1 486 €34 067 €---
2439 884 €4 465 €917 €35 419 €---
2540 682 €3 876 €327 €36 806 €---
TOTAL810 133 €288 457 €146 145 €521 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 521 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 293 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 311 €-6 420 €+11 731 €
2+5 311 €0 €+5 311 €
3+5 311 €+1 542 €+3 769 €
4+5 311 €+4 212 €+1 099 €
5+5 311 €+4 461 €+850 €
6+5 311 €+4 716 €+595 €
7+5 311 €+4 978 €+333 €
8+5 311 €+5 246 €+65 €
9+5 311 €+5 522 €-211 €
10+5 311 €+5 804 €-493 €
11+5 311 €+6 094 €-783 €
12+5 311 €+6 391 €-1 080 €
13+5 311 €+6 696 €-1 385 €
14+5 311 €+7 009 €-1 698 €
15+5 311 €+7 330 €-2 019 €
16+5 311 €+7 660 €-2 349 €
17+5 311 €+7 998 €-2 687 €
18+5 311 €+8 344 €-3 033 €
19+5 311 €+8 700 €-3 389 €
20+5 311 €+9 066 €-3 755 €
21+5 311 €+9 441 €-4 130 €
22+5 311 €+9 825 €-4 514 €
23+5 311 €+10 220 €-4 909 €
24+5 311 €+10 626 €-5 315 €
25+5 311 €+11 042 €-5 731 €
Total+132 775 €+156 503 €+-23 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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