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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBagnac-sur-Célé (46)
Surface137m²
Coût Total186 568€
Loyer Annuel10 871€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 945,99 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 5 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Venez découvrir ce pavillon de type 6 situé dans un petit village avec toutes commodités. Cette maison dispose de 5 chambres, d'une salle de douche et d'une salle de bain. Huisseries DV PVC et tableau électrique refaits. Cette maison est idéale pour une famille nombreuse. Travaux de rafraichissement à prévoir.

Ville : Bagnac-sur-Célé
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46270
Coordonnées : 44.662179, 2.144777
Total : 186 568€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 176 200€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10871€/an
Fourchette totale : 712€ - 1153€/mois
Fourchette annuelle : 8539€ - 13839€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 084,34 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :148 555 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-18 955€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-38 013€ (-25.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 568€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 776,54€
Coût de l'assurance :16 324,70€
Taxe foncière : 1 087,08€/an
Soit par mois : 90,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries DV PVC existantes
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de rangement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Vérification et amélioration étanchéité fenêtres: 10 fenêtres × 960€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant peinture et mise à jour des éléments de rangement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant remplacement douche, lavabo et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnac-sur-Célé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 871 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 568 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 087 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 362 €
Revenus locatifs : +10 871 €
Charges déductibles : -54 362 €
Résultat foncier Année 1 : -43 491 €(Déficit de 43 491 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 091 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 762 €/an
Revenus locatifs : +10 871 €
Charges déductibles : -7 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22091.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 871 €54 368 €6 028 €-43 497 €21 400 €22 097 €22 097 €
211 088 €7 605 €5 865 €3 483 €--18 614 €
311 310 €7 437 €5 697 €3 873 €--14 740 €
411 536 €7 263 €5 523 €4 273 €--10 467 €
511 767 €7 083 €5 343 €4 684 €--5 783 €
612 002 €6 898 €5 158 €5 105 €--678 €
712 242 €6 706 €4 966 €5 536 €---
812 487 €6 508 €4 768 €5 979 €---
912 737 €6 303 €4 563 €6 434 €---
1012 992 €6 092 €4 352 €6 900 €---
1113 251 €5 873 €4 133 €7 378 €---
1213 516 €5 647 €3 907 €7 869 €---
1313 787 €5 414 €3 674 €8 373 €---
1414 063 €5 173 €3 433 €8 889 €---
1514 344 €4 924 €3 184 €9 420 €---
1614 631 €4 667 €2 927 €9 964 €---
1714 923 €4 401 €2 661 €10 522 €---
1815 222 €4 126 €2 386 €11 095 €---
1915 526 €3 843 €2 103 €11 683 €---
2015 837 €3 550 €1 810 €12 287 €---
2116 153 €3 247 €1 507 €12 907 €---
2216 477 €2 934 €1 194 €13 543 €---
2316 806 €2 610 €870 €14 196 €---
2417 142 €2 276 €536 €14 866 €---
2517 485 €1 931 €191 €15 554 €---
TOTAL348 195 €176 878 €86 777 €171 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 283 €-6 420 €+8 703 €
2+2 283 €0 €+2 283 €
3+2 283 €0 €+2 283 €
4+2 283 €0 €+2 283 €
5+2 283 €0 €+2 283 €
6+2 283 €0 €+2 283 €
7+2 283 €+1 457 €+826 €
8+2 283 €+1 794 €+489 €
9+2 283 €+1 930 €+353 €
10+2 283 €+2 070 €+213 €
11+2 283 €+2 214 €+69 €
12+2 283 €+2 361 €-78 €
13+2 283 €+2 512 €-229 €
14+2 283 €+2 667 €-384 €
15+2 283 €+2 826 €-543 €
16+2 283 €+2 989 €-706 €
17+2 283 €+3 157 €-874 €
18+2 283 €+3 329 €-1 046 €
19+2 283 €+3 505 €-1 222 €
20+2 283 €+3 686 €-1 403 €
21+2 283 €+3 872 €-1 589 €
22+2 283 €+4 063 €-1 780 €
23+2 283 €+4 259 €-1 976 €
24+2 283 €+4 460 €-2 177 €
25+2 283 €+4 666 €-2 383 €
Total+57 075 €+51 395 €+5 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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