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Appartement à vendre

VilleMontigny-lès-Metz (57)
Surface90
Coût Total189 000
Loyer Annuel12 184
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-227
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 777,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

Rue du Gl Leclerc à Montigny-lès-Metz, au 1er étage d'une copropriété des années 1970 sans ascenseur, appartement traversant de 90,26 m² composé d'un séjour exposé Sud avec accès à un balcon et à une loggia, le tout sur une surface de 27 m², d'une cuisine aménagée et équipée installée en 2018 (avec 1 réfrigérateur, 2 congélateurs et 1 lave-vaisselle), un WC indépendant, une salle d'eau avec espace lave-linge, quatre chambres.

Ce T5 dispose notamment d'un débarras très utile pour votre stockage ainsi qu'un cellier sur le palier.

Fenêtres en double vitrage PVC, chaudière individuelle au gaz de 2018, adoucisseur d'eau, fibre optique.

POSSIBILITE D'ACQUERIR UN GARAGE de 17 m² dans la copropriété.

Possibilité de se garer gratuitement dans la cour intérieure (espace collectif).

Au sous-sol, vous trouverez 2 caves (12 m² et 8 m²).

Toiture de l'immeuble et isolation thermique de la façade réalisées en 2008.

Charges mensuelles : 170 €

Taxes foncières : 988 €/ an

  • Vidéo disponible sur notre site internet -
Ville : Montigny-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57950
Coordonnées : 49.093304, 6.164280
Total : 189 000
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 16 200
Valeur du bien : 176 200
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 13.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12184€/an
Fourchette totale : 820€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 9834€ - 15094€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 989,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 821,76
Coût de l'assurance :16 065,00
Taxe foncière : 988,00€/an
Soit par mois : 82,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 170,00€/mois
Soit par an : 2 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 015,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car chaudière au gaz de 2018 en bon état.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Chaudière récente, pas de remplacement nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond pour les 4 chambres.
Quantité: 48 m² (4 chambres)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car chaudière au gaz de 2018 en bon état.
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, équipements), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Metz. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² pour la main d'œuvre incluse. La rénovation de salle de bain est estimée à 2000€/m², incluant tous les travaux nécessaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 184 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 040 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 215
Revenus locatifs : +12 184
Charges déductibles : -26 215
Résultat foncier Année 1 : -14 031(Déficit de 14 031 €)
Imputable sur revenu global : 14 031
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 015 €/an
Revenus locatifs : +12 184
Charges déductibles : -10 015
Résultat foncier Années 2+ : 2 169 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 18426 2216 350-14 03714 037 €--
212 4279 8526 1822 575---
312 6769 6786 0072 998---
412 9299 4975 8273 432---
513 1889 3115 6403 877---
613 4529 1185 4474 334---
713 7218 9185 2474 803---
813 9958 7115 0405 284---
914 2758 4974 8275 778---
1014 5608 2764 6056 284---
1114 8528 0474 3776 805---
1215 1497 8104 1407 338---
1315 4527 5653 8957 886---
1415 7617 3123 6418 449---
1516 0767 0503 3799 026---
1616 3976 7793 1089 619---
1716 7256 4982 82710 227---
1817 0606 2082 53710 852---
1917 4015 9072 23711 494---
2017 7495 5971 92612 152---
2118 1045 2751 60512 829---
2218 4664 9431 27213 523---
2318 8364 59992814 237---
2419 2124 24357214 969---
2519 5963 87520415 722---
TOTAL390 242199 78791 822190 45614 037Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 211
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 456
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 559-4 211+6 770
2+2 559+772+1 787
3+2 559+899+1 660
4+2 559+1 030+1 529
5+2 559+1 163+1 396
6+2 559+1 300+1 259
7+2 559+1 441+1 118
8+2 559+1 585+974
9+2 559+1 733+826
10+2 559+1 885+674
11+2 559+2 041+518
12+2 559+2 202+357
13+2 559+2 366+193
14+2 559+2 535+24
15+2 559+2 708-149
16+2 559+2 886-327
17+2 559+3 068-509
18+2 559+3 256-697
19+2 559+3 448-889
20+2 559+3 646-1 087
21+2 559+3 849-1 290
22+2 559+4 057-1 498
23+2 559+4 271-1 712
24+2 559+4 491-1 932
25+2 559+4 717-2 158
Total+63 975+57 137+6 838
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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