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Montauban, entre les Chênes et le Ramierou

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface72m²
Coût Total123 780€
Loyer Annuel7 944€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 513,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Environnement très calme pour cet appartement de type 3 traversant lumineux et avec une belle vue dégagée, séjour/salon, cuisine intégrée, 2 chambres, cellier, balcon filant, clim et garage privatif fermé. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/montauban-82000/agence-immobiliere/foncia-transaction-montauban-6318

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.020763, 1.374404
Total : 123 780€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 6 060€
Valeur du bien : 115 060€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7944€/an
Fourchette totale : 524€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6287€ - 10038€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 806,21 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 047 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-21 047€ (-16.2%)
Marge achat-revente :6 267€ (4.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 719,56€
Coût de l'assurance :10 830,75€
Taxe foncière : 794,39€/an
Soit par mois : 66,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et remplacement du plan de travail usé
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible - quelques signes d'usure sur le plan de travail
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 060 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3000€ (coût moyen pour 1 salle de bain de 3-4 m², incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture et plan de travail:1 140€
    Peinture cuisine 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Remplacement plan de travail stratifié: 100€/m² × 2 m² = 200€, Main d'œuvre: 640€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 944 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 603 €
Revenus locatifs : +7 944 €
Charges déductibles : -11 603 €
Résultat foncier Année 1 : -3 659 €(Déficit de 3 659 €)
Imputable sur revenu global : 3 659 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 543 €/an
Revenus locatifs : +7 944 €
Charges déductibles : -5 543 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 401 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 944 €11 607 €4 319 €-3 663 €3 663 €--
28 103 €5 434 €4 206 €2 669 €---
38 265 €5 317 €4 090 €2 948 €---
48 430 €5 196 €3 969 €3 234 €---
58 599 €5 071 €3 843 €3 528 €---
68 771 €4 941 €3 714 €3 830 €---
78 946 €4 807 €3 579 €4 139 €---
89 125 €4 668 €3 440 €4 457 €---
99 308 €4 523 €3 296 €4 784 €---
109 494 €4 374 €3 146 €5 120 €---
119 684 €4 219 €2 992 €5 464 €---
129 877 €4 059 €2 831 €5 818 €---
1310 075 €3 893 €2 665 €6 182 €---
1410 276 €3 721 €2 493 €6 556 €---
1510 482 €3 543 €2 315 €6 939 €---
1610 691 €3 358 €2 130 €7 333 €---
1710 905 €3 167 €1 939 €7 739 €---
1811 123 €2 969 €1 741 €8 155 €---
1911 346 €2 764 €1 536 €8 582 €---
2011 573 €2 551 €1 323 €9 022 €---
2111 804 €2 331 €1 103 €9 473 €---
2212 040 €2 103 €875 €9 938 €---
2312 281 €1 867 €639 €10 415 €---
2412 527 €1 622 €394 €10 905 €---
2512 777 €1 368 €141 €11 409 €---
TOTAL254 446 €99 470 €62 720 €154 976 €3 663 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 099 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 944 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-1 099 €+2 767 €
2+1 668 €+801 €+867 €
3+1 668 €+884 €+784 €
4+1 668 €+970 €+698 €
5+1 668 €+1 058 €+610 €
6+1 668 €+1 149 €+519 €
7+1 668 €+1 242 €+426 €
8+1 668 €+1 337 €+331 €
9+1 668 €+1 435 €+233 €
10+1 668 €+1 536 €+132 €
11+1 668 €+1 639 €+29 €
12+1 668 €+1 746 €-78 €
13+1 668 €+1 855 €-187 €
14+1 668 €+1 967 €-299 €
15+1 668 €+2 082 €-414 €
16+1 668 €+2 200 €-532 €
17+1 668 €+2 322 €-654 €
18+1 668 €+2 446 €-778 €
19+1 668 €+2 575 €-907 €
20+1 668 €+2 707 €-1 039 €
21+1 668 €+2 842 €-1 174 €
22+1 668 €+2 981 €-1 313 €
23+1 668 €+3 124 €-1 456 €
24+1 668 €+3 271 €-1 603 €
25+1 668 €+3 423 €-1 755 €
Total+41 700 €+46 493 €+-4 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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