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Appartement 2 pièces 48 m²

VilleBordeaux (33)
Surface48m²
Coût Total120 367€
Loyer Annuel10 464€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 340 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 2 090,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2 - BORDEAUX - FRAIS DE NOTAIRE OFFERTS

Bordeaux, 47 Rue Jean Lalanne, dans une résidence de 1996, copropriété de 107 lots, un appartement T2 d'environ 48 m² habitables, comprenant un séjour ouvrant sur balcon, une cuisine, une chambre, une salles de bain et un WC.

Possibilité d'acquérir un parking en supplément (9 000 €).

Redevance mensuelle : 1,5 €/m2/mois Estimation annuelle charge de copropriété : 1051 €

Dispositif de vente en Bail Réel Solidaire (BRS) soumis à des plafonds de ressources. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Le délai de remise des offres d'achat prioritaires (1 mois à compter de la dernière publicité légale), le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L 443-11 et suivant du CCH.

Pour tout renseignement, contact : [Coordonnées masquées] – *** – [Coordonnées masquées] Référence annonce : 038612 Consommation énergétique : 123 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 20 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33800
Coordonnées : 44.826813, -0.558862
Total : 120 367€
Prix d'acquisition : 100 340€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 112 340€
Frais de notaire : 8 027€
Coût estimé : 8 027€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 23.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10464€/an
Fourchette totale : 679€ - 1120€/mois
Fourchette annuelle : 8148€ - 13438€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 159,95 €/m²
Basé sur :408 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 678 €
Prix d'achat :100 340 €
Décote à l'achat :-99 338€ (-49.7%)
Marge achat-revente :79 311€ (39.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 367€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 516,77€
Coût de l'assurance :10 532,11€
Taxe foncière : 1 046,35€/an
Soit par mois : 87,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 87,00€/mois
Soit par an : 1 044,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 871,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant équipements, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux. Coefficient régional appliqué. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 367 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 044 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 492 €
Revenus locatifs : +10 464 €
Charges déductibles : -18 492 €
Résultat foncier Année 1 : -8 029 €(Déficit de 8 029 €)
Imputable sur revenu global : 8 029 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 492 €/an
Revenus locatifs : +10 464 €
Charges déductibles : -6 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 971 €/an
Prix d'achat du bien : 100 340 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 221 €(65% de 100 340 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 372 €/an
Calcul : 65 221 € × 3,636% = 2 372 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 464 €18 496 €3 985 €-8 033 €8 033 €--
210 673 €6 390 €3 878 €4 283 €---
310 886 €6 280 €3 768 €4 607 €---
411 104 €6 166 €3 654 €4 938 €---
511 326 €6 048 €3 536 €5 278 €---
611 553 €5 926 €3 414 €5 626 €---
711 784 €5 800 €3 289 €5 983 €---
812 019 €5 670 €3 158 €6 349 €---
912 260 €5 535 €3 024 €6 724 €---
1012 505 €5 396 €2 885 €7 109 €---
1112 755 €5 252 €2 741 €7 503 €---
1213 010 €5 103 €2 592 €7 907 €---
1313 270 €4 950 €2 438 €8 321 €---
1413 536 €4 790 €2 279 €8 745 €---
1513 806 €4 626 €2 114 €9 180 €---
1614 083 €4 456 €1 944 €9 627 €---
1714 364 €4 280 €1 768 €10 084 €---
1814 651 €4 098 €1 586 €10 553 €---
1914 945 €3 910 €1 398 €11 035 €---
2015 243 €3 715 €1 204 €11 528 €---
2115 548 €3 514 €1 003 €12 034 €---
2215 859 €3 306 €795 €12 553 €---
2316 176 €3 091 €580 €13 085 €---
2416 500 €2 869 €357 €13 631 €---
2516 830 €2 639 €127 €14 191 €---
TOTAL335 150 €132 308 €57 517 €202 843 €8 033 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 410 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 197 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 197 €-2 410 €+4 607 €
2+2 197 €+1 285 €+912 €
3+2 197 €+1 382 €+815 €
4+2 197 €+1 482 €+715 €
5+2 197 €+1 583 €+614 €
6+2 197 €+1 688 €+509 €
7+2 197 €+1 795 €+402 €
8+2 197 €+1 905 €+292 €
9+2 197 €+2 017 €+180 €
10+2 197 €+2 133 €+64 €
11+2 197 €+2 251 €-54 €
12+2 197 €+2 372 €-175 €
13+2 197 €+2 496 €-299 €
14+2 197 €+2 624 €-427 €
15+2 197 €+2 754 €-557 €
16+2 197 €+2 888 €-691 €
17+2 197 €+3 025 €-828 €
18+2 197 €+3 166 €-969 €
19+2 197 €+3 310 €-1 113 €
20+2 197 €+3 458 €-1 261 €
21+2 197 €+3 610 €-1 413 €
22+2 197 €+3 766 €-1 569 €
23+2 197 €+3 926 €-1 729 €
24+2 197 €+4 089 €-1 892 €
25+2 197 €+4 257 €-2 060 €
Total+54 925 €+60 853 €+-5 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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