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Vente appartement 3 pièces 75,6 m² Cergy (95000, 95800) - Superimmo

VilleBoisemont, Cergy, Courdimanche, Ennery, Hérouville, Livilliers, Neuville-sur-oise, Pontoise (95)
Surface75m²
Coût Total236 300€
Loyer Annuel14 897€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 340 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Cergy saint christophe axe majeur au coeur de la réalisation de l'architecte ricardo bofill en 1985, vous trouverez ce spacieux 3 pièces de 76 m² avec un joli séjour avec ses colonnes axé sur la place, une cuisine séparée, un espace nuit avec 2 chambres, une salle de bains et un wc séparés. l'appartement est traversant offrant calme et vue dégagée. l'immeuble propose un ascenseur, chauffage et eau collectifs, et des stationnements en sous-sol. n'hésitez pas à prendre rendez-vous pour vous découvrir de la beauté des lieux. -

Ville : Boisemont, Cergy, Courdimanche, Ennery, Hérouville, Livilliers, Neuville-sur-oise, Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Total : 236 300€
Prix d'acquisition : 175 500€
Travaux : 46 760€
Valeur du bien : 222 260€
Frais de notaire : 14 040€
Coût estimé : 14 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1241€/mois
Loyer annuel estimé : 14897€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 12431€ - 17851€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 896,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :517 262 €
Prix d'achat :175 500 €
Décote à l'achat :-341 762€ (-66.1%)
Marge achat-revente :280 962€ (54.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 182,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 251,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 592,05€
Coût de l'assurance :20 676,25€
Taxe foncière : 1 489,69€/an
Soit par mois : 124,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 241,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 376,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou mise à jour du système existant
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à aménager
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 760 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boisemont, Cergy, Courdimanche, Ennery, Hérouville, Livilliers, Neuville-sur-oise, Pontoise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 241 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 897 €/an
Calcul : 1 241 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 490 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 244 €
Revenus locatifs : +14 897 €
Charges déductibles : -57 244 €
Résultat foncier Année 1 : -42 347 €(Déficit de 42 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 484 €/an
Revenus locatifs : +14 897 €
Charges déductibles : -10 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20946.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 075 €(65% de 175 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 148 €/an
Calcul : 114 075 € × 3,636% = 4 148 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 897 €57 251 €8 175 €-42 354 €21 400 €20 954 €20 954 €
215 195 €10 277 €7 960 €4 918 €--16 037 €
315 499 €10 055 €7 739 €5 443 €--10 593 €
415 809 €9 826 €7 509 €5 983 €--4 610 €
516 125 €9 588 €7 271 €6 537 €---
616 447 €9 342 €7 025 €7 106 €---
716 776 €9 087 €6 770 €7 690 €---
817 112 €8 822 €6 506 €8 290 €---
917 454 €8 549 €6 232 €8 905 €---
1017 803 €8 266 €5 949 €9 538 €---
1118 159 €7 972 €5 656 €10 187 €---
1218 522 €7 669 €5 352 €10 854 €---
1318 893 €7 354 €5 037 €11 539 €---
1419 271 €7 028 €4 712 €12 242 €---
1519 656 €6 691 €4 374 €12 965 €---
1620 049 €6 342 €4 025 €13 708 €---
1720 450 €5 980 €3 663 €14 470 €---
1820 859 €5 605 €3 289 €15 254 €---
1921 277 €5 217 €2 901 €16 059 €---
2021 702 €4 816 €2 499 €16 886 €---
2122 136 €4 400 €2 083 €17 736 €---
2222 579 €3 969 €1 652 €18 610 €---
2323 030 €3 523 €1 206 €19 508 €---
2423 491 €3 061 €744 €20 430 €---
2523 961 €2 582 €266 €21 379 €---
TOTAL477 154 €223 271 €118 592 €253 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 128 €-6 420 €+9 548 €
2+3 128 €0 €+3 128 €
3+3 128 €0 €+3 128 €
4+3 128 €0 €+3 128 €
5+3 128 €+578 €+2 550 €
6+3 128 €+2 132 €+996 €
7+3 128 €+2 307 €+821 €
8+3 128 €+2 487 €+641 €
9+3 128 €+2 672 €+456 €
10+3 128 €+2 861 €+267 €
11+3 128 €+3 056 €+72 €
12+3 128 €+3 256 €-128 €
13+3 128 €+3 462 €-334 €
14+3 128 €+3 673 €-545 €
15+3 128 €+3 890 €-762 €
16+3 128 €+4 112 €-984 €
17+3 128 €+4 341 €-1 213 €
18+3 128 €+4 576 €-1 448 €
19+3 128 €+4 818 €-1 690 €
20+3 128 €+5 066 €-1 938 €
21+3 128 €+5 321 €-2 193 €
22+3 128 €+5 583 €-2 455 €
23+3 128 €+5 852 €-2 724 €
24+3 128 €+6 129 €-3 001 €
25+3 128 €+6 414 €-3 286 €
Total+78 200 €+76 165 €+2 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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