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Maison 2 pièces 42 m²

VilleTrémuson (22)
Surface42m²
Coût Total86 306€
Loyer Annuel4 449€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 450 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 082,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 42 m²

Contrat NESTENN

Votre agence Nestenn de Plérin vous propose cette maison à rénover située à Trémuson.

Vous y trouverez une entrée, une salle de bains, un Wc, un salon, une cuisine et une chambre.

Contactez nous pour une visite!

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 42 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/01/2026

Consommation énergie primaire : 392 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 206 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Trémuson
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22440
Coordonnées : 48.521297, -2.849448
Total : 86 306€
Prix d'acquisition : 45 450€
Travaux : 37 220€
Valeur du bien : 82 670€
Frais de notaire : 3 636€
Coût estimé : 3 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 371€/mois
Loyer annuel estimé : 4449€/an
Fourchette totale : 303€ - 454€/mois
Fourchette annuelle : 3633€ - 5450€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 302,29 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 696 €
Prix d'achat :45 450 €
Décote à l'achat :-51 246€ (-53.0%)
Marge achat-revente :10 390€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 306€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 457,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 314,45€
Coût de l'assurance :7 551,78€
Taxe foncière : 444,93€/an
Soit par mois : 37,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 370,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 494,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 220 €(886 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:2 520€
    Isolation toiture/combles: 42 m² × 60€/m² = 2520€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 950€/m² = 9500€ (installation incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trémuson (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 449 €/an
Calcul : 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 306 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 445 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 950 €
Revenus locatifs : +4 449 €
Charges déductibles : -40 950 €
Résultat foncier Année 1 : -36 501 €(Déficit de 36 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 730 €/an
Revenus locatifs : +4 449 €
Charges déductibles : -3 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15100.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 543 €(65% de 45 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 074 €/an
Calcul : 29 543 € × 3,636% = 1 074 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 449 €40 953 €2 986 €-36 503 €21 400 €15 103 €15 103 €
24 538 €3 654 €2 907 €884 €--14 220 €
34 629 €3 573 €2 826 €1 056 €--13 164 €
44 722 €3 490 €2 743 €1 232 €--11 932 €
54 816 €3 403 €2 656 €1 413 €--10 519 €
64 912 €3 313 €2 566 €1 600 €--8 919 €
75 011 €3 220 €2 473 €1 791 €--7 128 €
85 111 €3 123 €2 376 €1 988 €--5 140 €
95 213 €3 023 €2 276 €2 190 €--2 950 €
105 317 €2 920 €2 173 €2 398 €--553 €
115 424 €2 813 €2 066 €2 611 €---
125 532 €2 702 €1 955 €2 830 €---
135 643 €2 587 €1 840 €3 056 €---
145 756 €2 468 €1 721 €3 288 €---
155 871 €2 345 €1 598 €3 526 €---
165 988 €2 217 €1 470 €3 771 €---
176 108 €2 085 €1 338 €4 023 €---
186 230 €1 948 €1 201 €4 282 €---
196 355 €1 806 €1 059 €4 548 €---
206 482 €1 660 €913 €4 822 €---
216 611 €1 508 €761 €5 104 €---
226 744 €1 350 €603 €5 393 €---
236 879 €1 187 €440 €5 691 €---
247 016 €1 019 €272 €5 997 €---
257 156 €844 €97 €6 312 €---
TOTAL142 512 €99 209 €43 314 €43 302 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+934 €-6 420 €+7 354 €
2+934 €0 €+934 €
3+934 €0 €+934 €
4+934 €0 €+934 €
5+934 €0 €+934 €
6+934 €0 €+934 €
7+934 €0 €+934 €
8+934 €0 €+934 €
9+934 €0 €+934 €
10+934 €0 €+934 €
11+934 €+617 €+317 €
12+934 €+849 €+85 €
13+934 €+917 €+17 €
14+934 €+986 €-52 €
15+934 €+1 058 €-124 €
16+934 €+1 131 €-197 €
17+934 €+1 207 €-273 €
18+934 €+1 285 €-351 €
19+934 €+1 364 €-430 €
20+934 €+1 447 €-513 €
21+934 €+1 531 €-597 €
22+934 €+1 618 €-684 €
23+934 €+1 707 €-773 €
24+934 €+1 799 €-865 €
25+934 €+1 894 €-960 €
Total+23 350 €+12 991 €+10 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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