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Propriété 18 pièces 405 m²

Bien expiré
VilleTonnay-Charente (17)
Surface405m²
Coût Total567 940€
Loyer Annuel49 642€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+758€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 448 000 €
Surface : 405 m²
Prix au m² : 1 106,17 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 18
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charentaise de 18 pièces principales

Propriété en pierres composées de 4 logements aux accès indépendants. Ce bien est vendu meublé et tout équipée pour reprendre l'activité de gîtes actuel. Parcelle arborée et fleurie de 4000m² avec piscine, hangar, carport et dépendances. Environnement calme et agréable à 20mns des plages de Fouras. Capacité d'accueillir 24personnes Honoraires à charge acquéreur : 5.3%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 511-4132G Date de réalisation du diagnostic : 24/10/2024 Prix hors honoraires : 425 452 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 540 € et 11 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tonnay-Charente
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 45.956368, -0.838460
Total : 567 940€
Prix d'acquisition : 448 000€
Travaux : 84 100€
Valeur du bien : 532 100€
Frais de notaire : 35 840€
Coût estimé : 35 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 405m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 12.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 4137€/mois
Loyer annuel estimé : 49642€/an
Fourchette totale : 3265€ - 5241€/mois
Fourchette annuelle : 39184€ - 62892€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :567 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 794,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :170,38€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 965,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :270 481,98€
Coût de l'assurance :51 114,60€
Taxe foncière : 4 964,24€/an
Soit par mois : 413,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 136,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 378,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :758,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 408 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 405 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer (environ 50 m² de surface totale)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 405 m² de surface à isoler
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres.
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres.
Quantité: 10 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 100 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 m² × 160€/m² = 8000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:16 200€
    Isolation toiture/combles: 405 m² × 40€/m² = 16200€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 20€/m² = 2400€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnay-Charente (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 642 €/an
Calcul : 4 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 567 940 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 045 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 835 €
Revenus locatifs : +49 642 €
Charges déductibles : -109 835 €
Résultat foncier Année 1 : -60 192 €(Déficit de 60 192 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 792 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 735 €/an
Revenus locatifs : +49 642 €
Charges déductibles : -25 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38792.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 448 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 291 200 €(65% de 448 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 589 €/an
Calcul : 291 200 € × 3,636% = 10 589 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 642 €109 853 €18 744 €-60 211 €21 400 €38 811 €38 811 €
250 635 €25 251 €18 242 €25 384 €--13 427 €
351 648 €24 732 €17 724 €26 915 €---
452 681 €24 196 €17 187 €28 485 €---
553 734 €23 642 €16 633 €30 093 €---
654 809 €23 068 €16 060 €31 741 €---
755 905 €22 476 €15 467 €33 430 €---
857 023 €21 863 €14 854 €35 161 €---
958 164 €21 229 €14 220 €36 935 €---
1059 327 €20 574 €13 565 €38 753 €---
1160 514 €19 897 €12 888 €40 617 €---
1261 724 €19 196 €12 187 €42 528 €---
1362 959 €18 472 €11 463 €44 486 €---
1464 218 €17 723 €10 715 €46 494 €---
1565 502 €16 949 €9 941 €48 553 €---
1666 812 €16 149 €9 140 €50 663 €---
1768 148 €15 322 €8 313 €52 827 €---
1869 511 €14 466 €7 457 €55 045 €---
1970 902 €13 582 €6 573 €57 320 €---
2072 320 €12 667 €5 658 €59 652 €---
2173 766 €11 722 €4 713 €62 044 €---
2275 241 €10 744 €3 735 €64 497 €---
2376 746 €9 733 €2 724 €67 013 €---
2478 281 €8 688 €1 679 €69 593 €---
2579 847 €7 608 €599 €72 239 €---
TOTAL1 590 059 €529 802 €270 482 €1 060 257 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 060 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 425 €-6 420 €+16 845 €
2+10 425 €0 €+10 425 €
3+10 425 €+4 047 €+6 378 €
4+10 425 €+8 545 €+1 880 €
5+10 425 €+9 028 €+1 397 €
6+10 425 €+9 522 €+903 €
7+10 425 €+10 029 €+396 €
8+10 425 €+10 548 €-123 €
9+10 425 €+11 080 €-655 €
10+10 425 €+11 626 €-1 201 €
11+10 425 €+12 185 €-1 760 €
12+10 425 €+12 758 €-2 333 €
13+10 425 €+13 346 €-2 921 €
14+10 425 €+13 948 €-3 523 €
15+10 425 €+14 566 €-4 141 €
16+10 425 €+15 199 €-4 774 €
17+10 425 €+15 848 €-5 423 €
18+10 425 €+16 514 €-6 089 €
19+10 425 €+17 196 €-6 771 €
20+10 425 €+17 896 €-7 471 €
21+10 425 €+18 613 €-8 188 €
22+10 425 €+19 349 €-8 924 €
23+10 425 €+20 104 €-9 679 €
24+10 425 €+20 878 €-10 453 €
25+10 425 €+21 672 €-11 247 €
Total+260 625 €+318 077 €+-57 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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